مسکن در آستانه خروج از رکود/ رونق غیرتورمی در راه است؟

به گزارش اکواقتصاد، بازار مسکن ایران طی سال‌های اخیر یکی از پیچیده‌ترین دوره‌های خود را تجربه کرده است؛ بازاری که هم‌زمان با کاهش شدید قدرت خرید، افزایش هزینه‌های ساخت و نوسانات شدید در بازارهای موازی مانند ارز و طلا مواجه بوده و همین عوامل آن را وارد شرایطی موسوم به «رکود تورمی» کرده است. در چنین فضایی، اگرچه معاملات کاهش یافته، اما قیمت‌ها همچنان مسیر صعودی خود را حفظ کرده‌اند. با این حال، برخی کارشناسان معتقدند ماه‌های پیش‌رو می‌تواند شاهد نوعی رونق معاملاتی بدون هیجان قیمتی در بازار مسکن باشد.

به گفته کارشناسان، یکی از دلایل اصلی بی‌ثباتی در بازارهای طلا و ارز، بلاتکلیفی بازار مسکن است. مسکن به عنوان یکی از اصلی‌ترین بخش‌های جذب سرمایه در اقتصاد ایران، در شرایط عادی می‌تواند نقش ضربه‌گیر را برای نقدینگی ایفا کند. اما رکود طولانی‌مدت این بازار سبب شده سرمایه‌ها به سمت بازارهای سریع‌النقد مانند ارز و طلا حرکت کنند؛ بازارهایی که اگرچه بازدهی کوتاه‌مدت دارند، اما ریسک آن‌ها به‌مراتب بالاتر از مسکن است.

در شرایط فعلی، بسیاری از متقاضیان بالقوه مسکن، خرید خانه را به تعویق انداخته و ترجیح می‌دهند مستأجر باقی بمانند و سرمایه خود را در بازارهای موازی به کار بگیرند. این رفتار اگرچه در ظاهر منطقی به نظر می‌رسد، اما در عمل می‌تواند تبعات منفی برای اقتصاد کلان داشته باشد؛ چرا که بازار مسکن علاوه بر تأمین نیاز مصرفی خانوارها، با بیش از ۳۲۰ رسته شغلی و صنفی در ارتباط مستقیم است و رونق آن می‌تواند به گردش مالی گسترده در اقتصاد منجر شود.

کارشناسان تأکید دارند که منظور از رونق بازار مسکن، جهش قیمتی یا ورود سرمایه‌های سوداگرانه نیست، بلکه افزایش تعداد معاملات در سطحی متعادل و همسو با تورم عمومی است. رونقی که بتواند بازار را از حالت انجماد خارج کند، بدون آن‌که فشار مضاعفی بر خریداران مصرفی وارد شود. در واقع، رونق غیرتورمی مسکن می‌تواند هم به نفع خریدار باشد، هم فروشنده و هم کل اقتصاد.

با این حال، بازار مسکن ایران در دهه‌های اخیر الگوی رفتاری متفاوتی از خود نشان داده است. معمولاً دوره‌های طولانی رکود با جهش‌های ناگهانی و شدید قیمتی همراه بوده‌اند؛ گویی قیمت‌ها مانند فنری فشرده، پس از مدتی رها می‌شوند. تداوم این الگو باعث شده هم خریداران و هم فروشندگان دچار سردرگمی شوند. خریداران به امید کاهش قیمت‌ها دست نگه می‌دارند و فروشندگان نیز به دلیل نااطمینانی از آینده، حاضر به فروش با قیمت‌های پایین‌تر نیستند.

در حال حاضر، بازار مسکن با پدیده‌ای کم‌سابقه مواجه است؛ نه خریدار فعال وجود دارد و نه فروشنده واقعی. این وضعیت در حالی رخ می‌دهد که هزینه‌های ساخت‌وساز به شدت افزایش یافته است. رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی، افزایش عوارض شهرداری و بالا رفتن دستمزد نیروی کار، همگی باعث شده قیمت تمام‌شده مسکن افزایش یابد. بنابراین انتظار کاهش محسوس قیمت‌ها در کوتاه‌مدت چندان واقع‌بینانه نیست.

یکی دیگر از عوامل اثرگذار بر نوسانات قیمتی بازار مسکن، نقش پررنگ آگهی‌های اینترنتی است. در سال‌های اخیر، پلتفرم‌های آنلاین عملاً به مرجع اصلی قیمت‌گذاری تبدیل شده‌اند. در بسیاری از موارد، یک فایل مسکونی در مدت کوتاهی چند بار با قیمت‌های بالاتر آگهی می‌شود و همین روند انتظارات تورمی را در بازار تقویت می‌کند. نبود نظارت مؤثر بر این آگهی‌ها، باعث شده قیمت‌های غیرواقعی به‌عنوان مبنای معامله تلقی شوند و نقش مشاوران املاک حرفه‌ای و قیمت‌گذاری کارشناسی کمرنگ شود.

با وجود تمام این چالش‌ها، برخی نشانه‌ها حاکی از آن است که در صورت عدم بروز شوک‌های جدید اقتصادی یا سیاسی، بازار مسکن در ماه‌های دی و بهمن می‌تواند شاهد افزایش نسبی معاملات باشد. به طور سنتی، این بازه زمانی یکی از دوره‌های فعال بازار محسوب می‌شود؛ چرا که بسیاری از خانوارها تمایل دارند پیش از پایان سال تکلیف مسکن خود را مشخص کنند. هرچند کاهش قدرت خرید باعث شده این الگو تا حدی تضعیف شود، اما همچنان می‌توان به تحرک محدود بازار امیدوار بود.

در مجموع، آینده کوتاه‌مدت بازار مسکن بیش از آن‌که به کاهش یا افزایش شدید قیمت‌ها وابسته باشد، به ثبات اقتصادی و سیاست‌گذاری‌های شفاف بستگی دارد. اگر سیاست‌ها به سمت ایجاد اطمینان، کاهش ریسک و حمایت از تقاضای مصرفی حرکت کند، می‌توان انتظار داشت بازار مسکن بدون هیجان قیمتی، اما با افزایش معاملات، از رکود فعلی فاصله بگیرد؛ اتفاقی که می‌تواند برای اقتصاد ایران بسیار خوش‌یمن باشد.

ساناز احمدی