به گزارش اکواقتصاد، بازار مسکن ایران در هفتههای اخیر بار دیگر خبرساز شده و نمودارهای رسمی تورم، رشد بیسابقه قیمتها را نشان میدهند. متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در کلانشهرها به سقفهای جدیدی رسیده و فشار بر خانوارهای مستاجر به اوج خود رسیده است. در چنین شرایطی، اقدام اخیر دولت برای حذف تبصره ماده ۵۰ قانون مسکن، یعنی مادهای که مسئولیت تأمین زمین و آمادهسازی زیرساخت برای ساختوساز را بر عهده دولت گذاشته، بازتاب گستردهای در میان کارشناسان و ناظران حوزه مسکن داشته است.
در نگاه کارشناسان، حذف ماده ۵۰ نه تنها اقدامی برای تسهیل بازار نیست، بلکه در واقع فرار از تکالیف قانونی دولت و تخطی از وظایف اساسی در حوزه سیاستگذاری مسکن تلقی میشود. زمین، زیرساخت و تسهیلات بانکی سه رکن اصلی تولید مسکن هستند و اگر یکی از این حلقهها، به ویژه زمین، حذف شود، کل زنجیره تولید مسکن با اختلال مواجه خواهد شد.
عباس جهانبخش، کارشناس مسکن، معتقد است زمین باید نقطه شروع هر سیاست مسکنگذاری باشد، نه قربانی آن. به گفته او، «اگر زمین تأمین شود، هزینه بخش زیادی از زیرساختها نیز از محل همان زمین قابل تأمین است، اما بدون آغاز این زنجیره، هیچ نهادی برای ساخت مدرسه، درمانگاه، شبکه آب و برق در مناطق جدید پیشقدم نخواهد شد.» به عبارت دیگر، حذف ماده ۵۰ به معنای قطع دست دولت از یکی از ابزارهای مؤثر برای کنترل و هدایت بازار مسکن است و فشار اقتصادی بر خانوارها را افزایش میدهد.
نقش زمین در سیاست مسکن
زمین کالایی است که تولید نمیشود، خراب نمیشود و فاسد نمیشود؛ همه به آن نیاز دارند و کمبود آن به راحتی با افزایش قیمت قابل مشاهده است. در چنین شرایطی، آزادسازی کامل بازار زمین و عدم کنترل سوداگری، به معنای افزایش بیرویه قیمتها و تمرکز مالکیت در دست دلالان خواهد بود. کارشناسان پیشنهاد میکنند با اجرای مالیات بر ارزش زمین یا LVT، هم سوداگری کنترل شود و هم منابع لازم برای توسعه زیرساختها تأمین شود.
زمینپایه بودن توسعه شهری و مسکن مزایای متعددی دارد؛ درآمد حاصل از فروش یا واگذاری زمین میتواند صرف ایجاد شبکههای آب، برق، آموزش و درمان شود، بدون آنکه دولت نیازمند بودجه سنگین اولیه باشد. حتی بخشهایی از زمین میتواند به اقشار فاقد توان اولیه واگذار شود و بازپرداخت تدریجی آن برای توسعه زیرساختها استفاده شود. این مدل، امکان کاهش فشار مالی بر دولت و تسهیل ورود مردم به بازار مسکن را فراهم میکند.
پیامدهای حذف ماده ۵۰
حذف ماده ۵۰ در واقع پاک کردن صورت مسئله است. دولت با این اقدام از وظیفه قانونی خود شانه خالی میکند و مسئولیت تأمین زمین، زیرساخت و تسهیلات بانکی را به بازار آزاد و قیمتها واگذار میکند. نتیجه این رویکرد مشخص است: افزایش فشار هزینهای بر خانوارها، رشد بیرویه قیمت مسکن، تشدید بحران مستاجری و کاهش کیفیت زندگی مردم.
تجربه تاریخی نیز نشان میدهد که کاهش تولید مسکن مستقیماً بر شاخصهای اجتماعی اثرگذار است. به عنوان نمونه، در سال ۱۳۸۹ رکورد ساخت مسکن کشور حدود ۹۰۰ هزار واحد بود و در همان سال آمار ازدواج نیز تقریباً ۹۰۰ هزار مورد ثبت شد. کاهش تولید مسکن پس از آن، یکی از دلایل اصلی کاهش ازدواج و تأخیر در تشکیل خانوادهها بوده است.
ضعف مدیریت تقاضا و عرضه
مسئله مسکن در ایران دو بال دارد: عرضه و تقاضا. در حوزه تقاضا، سوداگری زمین و مسکن آزاد رها شده و خانوارها بدون ابزار حمایت یا کنترل، مجبور به پرداخت قیمتهای نجومی هستند. در حوزه عرضه نیز، تأمین زمین و زیرساخت به کندی انجام میشود و به همین دلیل توسعه مسکن با وقفه مواجه است. این ترکیب، وضعیت خانوارها را به گونهای بحرانی کرده که فشار اقتصادی بر آنها دو برابر شده است.
کارشناسان معتقدند اگر دولت بخواهد بازار مسکن را سامان دهد، لازم است هم زمین به عنوان حلقه نخست زنجیره تأمین شود و هم سوداگران کنترل شوند. این دو اقدام در کنار تأمین زیرساختهای اولیه و ارائه تسهیلات بانکی، میتواند مسیر منطقی و پایدار برای خانهدار شدن مردم ایجاد کند.
برآوردها نشان میدهد بخش اول هزینهها مربوط به آمادهسازی و تأمین زیرساخت است که در بدترین شرایط حدود ۱۰ میلیارد تومان برای هر هکتار تخمین زده شده است. با این وجود، بخش زیادی از این هزینه از طریق درآمد حاصل از واگذاری زمین به طبقات متوسط و بالا قابل تأمین است. بخش دیگر نیز با ورود بخش خصوصی و سایر دستگاههای دولتی قابل جبران خواهد بود. این واقعیت نشان میدهد که بحران مالی یا بودجهای نباید بهانهای برای کنار گذاشتن مسئولیت دولت در حوزه مسکن باشد.
بحران مسکن در ایران ریشه در سیاستهای ناکارآمد و حذف حلقههای کلیدی زنجیره تولید دارد. حذف ماده ۵۰ نه تنها مشکل مسکن را حل نمیکند، بلکه فشار بر خانوارها، رشد اجارهبها و تشدید سوداگری را افزایش میدهد. زمین، زیرساخت و تسهیلات بانکی سه رکن اصلی تولید مسکن هستند که اگر به درستی مدیریت شوند، میتوانند مسیر خانهدار شدن را برای میلیونها خانوار ایرانی هموار کنند. در غیر این صورت، رکود و بحران مسکن همچنان ادامه خواهد داشت و پیامدهای اجتماعی آن از جمله کاهش ازدواج و تشدید مشکلات زندگی شهری، به بار خواهد نشست.