به گزارش اکو اقتصاد، با نزدیک شدن به فصل جابهجایی مستأجران و افزایش نگرانیها درباره رشد اجارهبها، دولت و سران سه قوه تصمیمی مهم برای ساماندهی بازار مسکن اتخاذ کردند؛ تصمیمی که بر اساس آن قراردادهای اجاره مسکن در سال ۱۴۰۵ به صورت خودکار تمدید میشوند و میزان افزایش اجارهبها نیز سقف مشخصی خواهد داشت. با این حال، این مصوبه مطلق نیست و قانون برای مالکان نیز شرایطی را در نظر گرفته که در صورت تحقق آنها، امکان دریافت حکم تخلیه از مراجع قضایی وجود خواهد داشت.
فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، روز دوشنبه اول تیرماه از تصویب این طرح خبر داد و اعلام کرد که هدف اصلی این مصوبه، کاهش فشار اقتصادی بر خانوارهای مستأجر و ایجاد آرامش در بازار اجاره است. به گفته وی، بر اساس مصوبه سران قوا، تمامی قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی که از زمان ابلاغ این تصمیم تا پایان سال ۱۴۰۵ به پایان میرسند، در صورت درخواست مستأجر، برای مدت یک سال دیگر تمدید خواهند شد.
بر اساس این تصمیم، سقف افزایش اجارهبها و همچنین مبلغ ودیعه یا قرضالحسنه حداکثر ۲۵ درصد تعیین شده و مالکان نمیتوانند بیش از این میزان، اجاره را افزایش دهند. این قانون در سراسر کشور لازمالاجرا خواهد بود و همه قراردادهای مشمول را در بر میگیرد.
وزیر راه و شهرسازی با اشاره به شرایط اقتصادی کشور و فشارهای وارد شده به خانوارها، تأکید کرد که این تصمیم با توجه به وضعیت خاص کشور، افزایش هزینههای زندگی و همزمانی آن با فصل نقل و انتقالات اتخاذ شده است. به گفته او، جلوگیری از افزایشهای افسارگسیخته اجارهبها و تأمین امنیت سکونتی مستأجران از مهمترین اهداف این مصوبه محسوب میشود.
یکی از مهمترین بخشهای این تصمیم، محدود شدن امکان صدور حکم تخلیه برای مالکان است. بر اساس مصوبه جدید، صرف پایان یافتن مدت قرارداد اجاره، دلیل کافی برای تخلیه ملک نخواهد بود و مراجع قضایی نیز موظف هستند از صدور دستور تخلیه تنها به دلیل اتمام مدت قرارداد خودداری کنند. این موضوع میتواند بخش بزرگی از نگرانی مستأجران را در ماههای آینده برطرف کند و مانع از جابهجاییهای اجباری شود.
با این وجود، قانونگذار چهار استثنای مهم را برای مالکان در نظر گرفته است که در صورت وجود هر یک از آنها، امکان درخواست تخلیه ملک وجود خواهد داشت.
تخریب، نوسازی یا تعمیرات اساسی
اولین مورد به شرایطی مربوط میشود که مالک قصد تخریب، بازسازی یا انجام تعمیرات اساسی در ملک را داشته باشد. در صورتی که مالک بتواند مجوزهای لازم از مراجع قانونی و شهرداری را دریافت کند، واحد مسکونی از شمول تمدید خودکار خارج خواهد شد و صاحبخانه میتواند نسبت به تخلیه ملک اقدام کند.
این موضوع بیشتر شامل ساختمانهایی میشود که نیاز به بازسازی اساسی دارند یا مالک قصد ساخت مجدد آنها را دارد. در چنین شرایطی، ادامه حضور مستأجر امکانپذیر نخواهد بود و قانون حق تخلیه را برای مالک به رسمیت شناخته است.
فروش رسمی ملک و انتقال سند
دومین استثنا به نقل و انتقال رسمی واحد مسکونی مربوط میشود. اگر مالک، ملک مورد اجاره را پیش از تمدید قرارداد یا حتی در طول مدت تمدید به صورت رسمی و قطعی به فرد دیگری واگذار کند، شرایط متفاوت خواهد شد.
بر اساس این مصوبه، مستأجر موظف است حداکثر ظرف دو ماه پس از انتقال رسمی سند و در صورت پایان یافتن مدت اجاره، ملک را تخلیه و به مالک جدید تحویل دهد. به عبارت دیگر، انتقال رسمی مالکیت میتواند باعث خروج ملک از شمول تمدید خودکار شود.
نیاز شخصی مالک یا خانواده او
سومین مورد مربوط به نیاز شخصی مالک است. در شرایطی که صاحبخانه یا افراد تحت تکفل او برای سکونت به آن واحد مسکونی نیاز داشته باشند، امکان درخواست تخلیه وجود خواهد داشت.
البته صرف ادعای نیاز شخصی کافی نیست و این موضوع باید از سوی مرجع قضایی مورد بررسی قرار گیرد. در صورتی که دادگاه نیاز واقعی مالک یا اعضای خانواده او را تأیید کند، حکم تخلیه صادر خواهد شد و مستأجر موظف به تخلیه ملک خواهد بود.
این بند از قانون، توازن میان حقوق مالک و مستأجر را حفظ میکند؛ زیرا از یک سو مانع سوءاستفاده برخی مالکان میشود و از سوی دیگر حق سکونت شخصی را برای صاحبخانه محفوظ نگه میدارد.
تخلفات مستأجر و وارد شدن خسارت به مالک
چهارمین و آخرین استثنا به تخلفات احتمالی مستأجر مربوط میشود. چنانچه مستأجر در طول مدت قرارداد به تعهدات خود عمل نکرده باشد، مالک میتواند برای خروج ملک از شمول این مصوبه اقدام کند.
پرداخت نکردن بهموقع اجارهبها، عدم پرداخت شارژ ساختمان، خسارت وارد کردن به واحد مسکونی یا سایر تخلفات قراردادی که موجب زیان قابل توجه به مالک شده باشد، از جمله مواردی هستند که میتوانند زمینه صدور حکم تخلیه را فراهم کنند.
در این شرایط نیز تصمیم نهایی بر عهده مرجع قضایی خواهد بود و دادگاه پس از بررسی مستندات و میزان خسارت وارد شده، درباره خروج ملک از شمول تمدید خودکار تصمیمگیری خواهد کرد.
آرامش نسبی در بازار اجاره؛ اما موفقیت طرح به اجرای دقیق وابسته است
براساس این گزارش، اجرای این مصوبه در کوتاهمدت میتواند به کاهش نگرانی مستأجران و جلوگیری از افزایش بیرویه اجارهبها کمک کند. همچنین محدود شدن صدور حکم تخلیه، امنیت بیشتری برای خانوارهای اجارهنشین فراهم خواهد کرد.
با این حال، بسیاری از کارشناسان بر این باورند که موفقیت این طرح در گرو نظارت دقیق بر اجرای سقف ۲۵ درصدی اجارهبها و همکاری دستگاههای اجرایی و قضایی است. به اعتقاد آنها، اگر نظارت کافی وجود نداشته باشد، برخی قراردادها ممکن است به صورت غیررسمی منعقد شوند و اهداف اصلی این مصوبه محقق نشود.
در مجموع، تصمیم جدید دولت و سران قوا را میتوان یکی از مهمترین اقدامات حمایتی از مستأجران در سالهای اخیر دانست؛ تصمیمی که ضمن حفظ حقوق مستأجران، چهار مسیر قانونی را نیز برای مالکان در نظر گرفته تا تعادل میان منافع دو طرف حفظ شود.