به گزارش اکو اقتصاد، در شرایطی که بازار اجاره مسکن در ایران به یکی از بحرانیترین بخشهای اقتصاد خانوار تبدیل شده، دولت از طرحی جدید با عنوان «آشیان» بهعنوان نخستین تجربه جدی اجارهداری دولتی رونمایی کرده است؛ طرحی که هدف آن تامین مسکن استیجاری برای زوجهای جوان و خانوارهای کمدرآمد اعلام شده، اما از همان ابتدا با مجموعهای از ابهامات، تردیدها و پرسشهای جدی روبهرو شده است.
بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، فاز نخست این طرح شامل حدود ۱۰ هزار واحد مسکونی است که قرار است با نرخهایی کمتر از قیمت بازار به متقاضیان واجد شرایط واگذار شود. ثبتنام اولیه نیز در چند استان آغاز شده و دولت وعده داده در ادامه دامنه اجرای طرح را گسترش دهد. با این حال، مقیاس محدود این پروژه در برابر حجم عظیم تقاضای اجارهنشینی در کشور، از همین حالا محل بحث جدی کارشناسان شده است.
بحران اجاره؛ زمینهساز تولد یک طرح جدید
بازار اجاره در ایران طی سالهای اخیر تحت فشار شدید تورم، رشد قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید خانوارها قرار گرفته است. بر اساس آمارهای رسمی، حدود ۳۶ تا ۴۰ درصد خانوارهای کشور مستاجر هستند و در شهرهای بزرگ مانند تهران، سهم هزینه مسکن از درآمد خانوار گاه به ۵۰ تا ۷۰ درصد نیز میرسد؛ رقمی که بهمراتب بالاتر از استانداردهای جهانی است.
در چنین شرایطی، دولت تلاش کرده با ورود مستقیم به حوزه اجارهداری، بخشی از فشار موجود را کاهش دهد. طرح «آشیان» در واقع نخستین تجربه جدی دولت در نقش موجر یا تامینکننده مستقیم مسکن اجارهای محسوب میشود؛ مدلی که در برخی کشورها با موفقیت اجرا شده اما در بسیاری دیگر به دلیل ضعف زیرساختها با شکست مواجه شده است.
وعده اجاره ارزان؛ اما با چه هزینهای؟
یکی از مهمترین محورهای طرح آشیان، ارائه اجارهبها با نرخ یارانهای است. طبق اعلام مسئولان، دهکهای پایین درآمدی تنها حدود ۳۵ درصد نرخ واقعی بازار را پرداخت خواهند کرد و این عدد برای سایر دهکهای هدف نیز بهصورت پلکانی افزایش مییابد.
در ظاهر، این سیاست میتواند فشار اقتصادی بر مستاجران را کاهش دهد، اما پرسش اساسی همچنان پابرجاست: مابهالتفاوت اجاره واقعی و مبلغ پرداختی مستاجران از چه منبعی تامین خواهد شد؟ آیا دولت توان مالی تداوم چنین یارانهای را در بلندمدت دارد یا این طرح نیز با کسری منابع مواجه خواهد شد؟
ابهام دیگر به نحوه تعیین «اجاره متعارف بازار» بازمیگردد؛ شاخصی که اگر شفاف و قابل راستیآزمایی نباشد، میتواند زمینهساز بیعدالتی یا سوءاستفاده در اجرای طرح شود.
شکاف عمیق میان نیاز و ظرفیت
در حالی که دولت از اجرای فاز اولیه ۱۰ هزار واحدی سخن میگوید، برآوردها نشان میدهد ایران با چند میلیون خانوار مستاجر روبهرو است. حتی در سناریوی خوشبینانه که جامعه هدف طرح به حدود ۶ میلیون خانوار محدود شود، ظرفیت اولیه طرح تنها بخش بسیار کوچکی از نیاز واقعی را پوشش میدهد.
برخی تحلیلگران این فاصله را نشانهای از «نمادین بودن» طرح میدانند؛ به این معنا که آشیان بیشتر از آنکه راهحل بحران باشد، میتواند یک سیاست نمایشی برای مدیریت فشار اجتماعی بازار اجاره تلقی شود. با این حال، موافقان معتقدند همین شروع محدود میتواند مقدمهای برای توسعه یک نظام اجارهداری حرفهای در کشور باشد.
چالش بزرگ اجرا؛ دولت موجر یا تنظیمگر؟
یکی از مهمترین نقاط ابهام در طرح آشیان، مدل اجرایی آن است. هنوز مشخص نیست دولت تا چه حد در نقش موجر مستقیم باقی خواهد ماند یا مدیریت این واحدها را به شرکتهای اجارهداری و بخش خصوصی واگذار میکند.
تجربه جهانی نشان میدهد که موفقترین مدلهای مسکن استیجاری، مدلهایی هستند که در آن دولت نقش تنظیمگر دارد و اجرای عملیاتی به نهادهای تخصصی و بخش خصوصی سپرده میشود. در مقابل، ورود مستقیم دولت به ساخت و مدیریت گسترده مسکن معمولاً با ناکارآمدی، افزایش هزینهها و کندی اجرا همراه بوده است.
سایه سنگین تجربههای شکستخورده
طرح آشیان در حالی آغاز شده که حافظه بازار مسکن ایران مملو از پروژههای نیمهتمام و شکستخورده است؛ از مسکن مهر گرفته تا طرح اقدام ملی و نهضت ملی مسکن. بسیاری از این پروژهها یا با تأخیرهای طولانی مواجه شدند یا به دلیل افزایش هزینهها و ضعف مدیریت از اهداف اولیه خود فاصله گرفتند.
همین سابقه باعث شده بخشی از کارشناسان نسبت به تکرار همان چرخه هشدار دهند. آنها معتقدند اگر سازوکار شفاف مالی، نظام دقیق تخصیص و نظارت موثر بر اجرا وجود نداشته باشد، طرح آشیان نیز میتواند به سرنوشت مشابهی دچار شود.
فرصت یا تهدید؟
با وجود همه ابهامات، نباید طرح آشیان را از ابتدا محکوم به شکست دانست. به باور آنها، ورود دولت به حوزه اجارهداری در صورت طراحی درست، میتواند به تعادل نسبی بازار کمک کند و برای بخشی از خانوارهای کمدرآمد یک سپر حمایتی ایجاد کند.
اما این موفقیت مشروط به چند عامل کلیدی است: شفافیت کامل در تامین منابع مالی، واگذاری بخشی از مدیریت به بخش خصوصی، جلوگیری از ورود دلالان به فرآیند تخصیص و مهمتر از همه، پرهیز از گسترش شتابزده بدون زیرساخت.
آغاز یک مسیر پرریسک
طرح آشیان در نقطه آغاز خود قرار دارد؛ نقطهای که هنوز نه میتوان آن را یک راهحل نجاتبخش دانست و نه یک شکست قطعی. آنچه سرنوشت این طرح را تعیین خواهد کرد، نه صرفاً تعداد واحدهای ساختهشده، بلکه کیفیت اجرا، شفافیت سیاستگذاری و توان دولت در حفظ پایداری مالی آن است.
در نهایت، آشیان میتواند یا به الگویی جدید در سیاستگذاری مسکن تبدیل شود، یا به فهرست بلند طرحهایی بپیوندد که با امید آغاز شدند اما در عمل از حل بحران مسکن ایران بازماندند.