به گزارش اکواقتصاد، بازار مسکن ایران این روزها در وضعیتی متناقض قرار گرفته است؛ از یک سو حجم معاملات به شکل محسوسی کاهش یافته و بسیاری از فایلهای فروش ماهها بدون مشتری باقی ماندهاند، و از سوی دیگر سطح قیمتها همچنان میل به افزایش دارد. این همان پدیدهای است که اقتصاددانان از آن با عنوان «رکود تورمی» یاد میکنند؛ شرایطی که در آن بازار دچار کمتحرکی و افت دادوستد است، اما تورم مسیر خود را ادامه میدهد.
بررسیهای میدانی فعالان بازار نشان میدهد برخلاف سالهای گذشته که فصل زمستان نشانههایی از تحرک نسبی در معاملات ایجاد میکرد، امسال فضای نااطمینانی اقتصادی و سیاسی، کاهش قدرت خرید و انتظارات متناقض قیمتی، بازار را در حالت انتظار نگه داشته است. خریداران و فروشندگان هر دو دست به عصا حرکت میکنند و نتیجه آن، قفل شدن معاملات است.
اجاره؛ بازاری که زودتر از خرید واکنش نشان میدهد
در این میان، بازار اجاره رفتاری متفاوت دارد. به گفته کارشناسان، اجارهبها معمولاً زودتر از قیمت خرید و فروش مسکن به تورم واکنش نشان میدهد. بیتالله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن، معتقد است تغییرات قیمتی در بازار اجاره معمولاً پنج تا شش ماه جلوتر از بازار خرید و فروش خود را نشان میدهد.
به بیان دیگر، اگر بازار مسکن در آستانه افزایش قیمت باشد، نخستین نشانههای آن در قراردادهای اجاره دیده میشود. دلیل این موضوع نیز به ماهیت قراردادهای سالانه بازمیگردد. مستأجری که یک سال پیش با مبلغ مشخصی قرارداد بسته، تا زمان تمدید ملزم به پرداخت همان رقم است؛ اما هنگام تمدید، تمامی فشار تورمی انباشتهشده در طول سال، یکباره در مبلغ جدید منعکس میشود.
همین سازوکار باعث میشود فصل جابهجایی، بهویژه در تابستان، به نقطه اوج تغییرات اجارهبها تبدیل شود. در این مقطع، موجی از قراردادهای جدید منعقد میشود و مالکان تلاش میکنند اجاره را متناسب با رشد قیمت ملک و تورم عمومی افزایش دهند.
فشار همزمان بر مستأجر و موجر
نکته قابل توجه آن است که تورم اجاره، تنها یکطرفه نیست. گرچه مستأجران بیشترین فشار را تحمل میکنند، اما بسیاری از مالکان نیز معتقدند اجارههای فعلی پاسخگوی هزینههای نگهداری، مالیات و کاهش ارزش پول نیست. به همین دلیل، هر دو سوی بازار از شرایط موجود رضایت ندارند.
با این حال، توان پرداخت مستأجران محدود است و هر افزایش شدید میتواند به جابهجاییهای اجباری، کوچکتر شدن واحدهای انتخابی یا مهاجرت به مناطق ارزانتر منجر شود. در چنین فضایی، اگر تورم عمومی در سال آینده ادامه پیدا کند، احتمال دارد اجارهبها نیز همسطح با تورم یا حتی در برخی مناطق فراتر از آن رشد کند.
چرا خرید و فروش قفل شده است؟
در بازار خرید و فروش، رفتارها بیش از هر چیز تحت تأثیر انتظارات روانی است. خریدار زمانی وارد بازار میشود که اطمینان داشته باشد قیمتها یا ثابت میماند یا روندی افزایشی دارد. اگر حتی احتمال کاهش قیمت مطرح شود، بسیاری از متقاضیان دست نگه میدارند.
از سوی دیگر، فروشندگان نیز در دوره رکود حاضر به تعدیل جدی قیمتها نیستند، مگر آنکه به دلایل مالی، مهاجرت یا نیاز فوری ناچار به فروش شوند. نتیجه این رفتار دوگانه آن است که حجم معاملات به شدت افت میکند، اما قیمتهای پیشنهادی همچنان بالا باقی میماند.
کارشناسان تأکید میکنند تعداد محدود معاملات انجامشده در دوره رکود، تصویر دقیقی از سطح واقعی قیمتها ارائه نمیدهد؛ زیرا این معاملات اغلب ناشی از اجبار است، نه تمایل عمومی بازار. بخش بزرگی از مالکان ترجیح میدهند ملک خود را نگه دارند تا در شرایط مناسبتری بفروشند.
تنها بازاری که همزمان رکود و تورم دارد
بازار مسکن از معدود بازارهایی است که میتواند همزمان با کاهش معاملات، رشد قیمت را تجربه کند. این ویژگی خاص، تحلیل آن را پیچیدهتر میکند. در حالی که در بسیاری از بازارها رکود به معنای افت قیمت است، در مسکن ممکن است رکود صرفاً به کاهش حجم معاملات منجر شود و نه کاهش سطح قیمتها.
در شرایط کنونی نیز همین وضعیت مشاهده میشود؛ معاملات به پایینترین سطوح خود رسیده، اما قیمتهای پیشنهادی کاهش محسوسی نداشتهاند. همین مسئله باعث شده خریداران در انتظار ثبات بمانند و فروشندگان نیز دست نگه دارند.
چشمانداز سال آینده؛ فنر فشرده رها میشود؟
با توجه به آنچه کارشناسان مطرح میکنند، اگر تورم عمومی مهار نشود و نااطمینانی اقتصادی ادامه یابد، بازار خرید و فروش احتمالاً همچنان در رکود باقی میماند. اما بازار اجاره ممکن است در فصل جابهجایی آینده، رشد انباشتهشده یکسال گذشته را یکباره نشان دهد.
به بیان سادهتر، فنر اجارهبها که طی ماههای اخیر تحت فشار قرار گرفته، میتواند در تابستان سال آینده با شدت بیشتری آزاد شود. اینکه این جهش تا چه حد خواهد بود، به متغیرهایی مانند نرخ تورم، سیاستهای حمایتی دولت، تسهیلات ودیعه مسکن و وضعیت درآمد خانوارها بستگی دارد.
آنچه مسلم است، بازار مسکن در شرایط فعلی بیش از هر زمان دیگری نیازمند ثبات اقتصادی و سیاستگذاری شفاف است. بدون بازگشت اعتماد و کاهش نااطمینانی، نه رکود شکسته میشود و نه فشار تورمی از دوش خانوارها برداشته خواهد شد.