به گزارش اکواقتصاد، بازار اجاره هنوز وارد فصل جابهجایی نشده، اما نشانههای پیشنگر از افزایش قیمتها حکایت دارد. فعالان بازار مسکن میگویند رشد اخیر قیمت در بخش خرید و فروش ملک، میتواند بهسرعت خود را در بازار اجاره نیز نشان دهد. تجربه سالهای گذشته نشان داده هر زمان قیمت مسکن با جهش مواجه شده، بازار اجاره نیز با یک وقفه زمانی کوتاه، همان مسیر صعودی را طی کرده است.
بررسیهای میدانی حاکی از آن است که واحدهای بزرگتر و واقع در مناطق مرفهنشین تهران معمولاً رشد ۲۵ تا ۳۰ درصدی را تجربه کردهاند؛ در مقابل، واحدهای کوچکتر در مناطق جنوبی و کمبرخوردار با افزایشهایی بین ۳۵ تا ۵۰ درصد مواجه شدهاند. این شکاف قیمتی نشان میدهد که فشار تورم بیش از همه متوجه مستاجران کمدرآمد شده است؛ خانوارهایی که سهم مسکن در سبد هزینههایشان بسیار بالاست و کوچکترین افزایش، تعادل مالی آنها را برهم میزند.
در چنین شرایطی، سیاست تعیین سقف رشد اجارهبها که قرار بود بهصورت استانی اجرا شود، همچنان محل بحث است. در تهران سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره تعیین شده، اما گزارشها نشان میدهد این سقف در بسیاری از قراردادها رعایت نمیشود و عملاً ضمانت اجرایی کافی ندارد. منتقدان این سیاست معتقدند قیمتگذاری دستوری بدون در نظر گرفتن واقعیتهای تورمی اقتصاد، تنها به افزایش اختلاف میان موجران و مستاجران و حتی بروز قراردادهای غیررسمی منجر میشود.
از سوی دیگر، برخی کارشناسان بر این باورند که عقبماندن اجارهبها از تورم عمومی در ماههای گذشته، میتواند در سال آینده جبران شود. به گفته آنان، رشد بازارهای موازی مانند ارز و طلا، تنشهای سیاسی و کاهش توان مالی خانوارها موجب شد اجارهبها به اندازه تورم عمومی افزایش نیابد؛ اما این فاصله ممکن است در سال آینده پر شود و شوک قیمتی تازهای را رقم بزند.
در کنار رشد قیمتها، موضوع قیمتگذاری سلیقهای در سایتهای آگهی ملکی نیز به آشفتگی بازار دامن زده است. برخی مشاوران املاک میگویند قیمتهای درجشده در این پلتفرمها اغلب مبنای کارشناسی مشخصی ندارد و در مواردی حتی به قیمتسازی و ایجاد انتظارات تورمی منجر شده است. همین مسئله باعث شده نرخهای پیشنهادی موجران، بیش از ظرفیت واقعی بازار افزایش یابد.
در این میان، تسهیلاتی مانند وام ودیعه مسکن نیز نتوانسته نقش مؤثری در کاهش فشار بر مستاجران ایفا کند. سقف این وام در تهران ۲۷۵ میلیون تومان با نرخ بهره ۲۳ درصد و بازپرداخت ۶۰ ماهه تعیین شده است؛ در حالی که متوسط ودیعه واحدهای مسکونی در بسیاری از مناطق پایتخت از ۵۰۰ میلیون تومان فراتر رفته است. به این ترتیب، وام موجود نه تنها پاسخگوی نیاز مستاجران نیست، بلکه اقساط سنگین آن برای بسیاری از خانوارها قابل تحمل نیست.
برخی کارشناسان پیشنهاد میکنند برای کاهش فشار بر بازار اجاره، دولت باید همزمان چند سیاست مکمل را اجرا کند؛ از جمله افزایش سقف وام ودیعه با نرخ بهره پایینتر، توسعه مسکن استیجاری دولتی و ایجاد مشوقهایی برای موجران خوشحساب. با این حال، تجربه سالهای گذشته نشان داده اجرای ناقص طرحهای حمایتی میتواند اثربخشی آنها را به شدت کاهش دهد.
طرح مسکن استیجاری دولتی نیز بهعنوان یکی از راهکارهای پیشنهادی مطرح شده است. در صورتی که این واحدها واقعاً به جامعه هدف اختصاص یابد و از ورود دهکهای بالاتر جلوگیری شود، میتواند بخشی از فشار تقاضا را از بازار آزاد بردارد. اما در صورت انحراف از اهداف اولیه، این طرح نیز تأثیر محدودی بر کنترل قیمتها خواهد داشت.
در مجموع، دادهها و شواهد میدانی حاکی از آن است که بازار اجاره در آستانه سال آینده با عدم قطعیت جدی روبهروست. ترکیب تورم بالا، کاهش قدرت خرید، رشد قیمت مسکن و ناکارآمدی نسبی سیاستهای کنترلی، احتمال جهش تازه اجارهبها را تقویت کرده است. در چنین شرایطی، مستاجران بیش از هر زمان دیگری نگران تابستان پیشرو هستند؛ فصلی که میتواند معادلات بازار اجاره را بار دیگر بر هم بزند.