به گزارش اکواقتصاد، بازار مسکن تهران پس از تحولات نظامی و شوک‌های اقتصادی اخیر، وارد مرحله‌ای مبهم و پیچیده شده است. از یک‌سو قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان با سرعت بالا افزایش یافته و از سوی دیگر توان خرید متقاضیان به‌شدت کاهش یافته است. نتیجه این وضعیت، شکل‌گیری شکاف عمیق میان قیمت‌های اعلامی و قیمت‌های واقعی معاملات است؛ شکافی که کارشناسان آن را نشانه‌ای از «رکود تورمی» در بازار مسکن می‌دانند و معتقدند آینده این بازار بیش از هر زمان دیگری به شرایط اقتصادی و ثبات سیاسی کشور وابسته شده است.

بازاری در وضعیت بلاتکلیف

بازار مسکن در ماه‌های اخیر، به‌ویژه پس از تنش‌ها و درگیری‌های نظامی، وارد فاز تازه‌ای از بی‌ثباتی شده است. افزایش ناگهانی هزینه‌های ساخت، رشد نرخ ارز و تورم عمومی اقتصاد باعث شده قیمت مسکن در بسیاری از مناطق شهری افزایش پیدا کند؛ با این حال این افزایش قیمت به معنای رونق معاملات نیست.

در بسیاری از مناطق تهران، از جمله مناطق مصرفی مانند شرق پایتخت، فایل‌های فروش با قیمت‌های بالاتر از گذشته وارد بازار شده‌اند اما تعداد معاملات واقعی کاهش محسوسی داشته است. این شرایط باعث شده بازار در وضعیتی دوگانه قرار بگیرد؛ جایی که قیمت‌ها بالا می‌روند اما خرید و فروش چندانی انجام نمی‌شود.

اکثریت کارشناسان این پدیده را «رکود تورمی» در بازار مسکن می‌نامند؛ وضعیتی که در آن تورم باعث افزایش قیمت دارایی‌ها می‌شود اما کاهش قدرت خرید، حجم معاملات را پایین نگه می‌دارد.

شکاف میان قیمت پیشنهادی و قیمت واقعی معاملات

یکی از مهم‌ترین نشانه‌های وضعیت فعلی بازار مسکن، فاصله قابل توجه میان قیمت‌های پیشنهادی و قیمت‌هایی است که در نهایت به معامله منجر می‌شوند. بسیاری از فروشندگان با توجه به تورم و افزایش هزینه‌ها، قیمت‌های بالاتری برای ملک خود تعیین می‌کنند، اما خریداران توان پرداخت این ارقام را ندارند.

در نتیجه، بخشی از فایل‌های فروش ماه‌ها در بازار باقی می‌مانند و تنها واحدهایی که با قیمت منطقی‌تر عرضه می‌شوند، شانس معامله پیدا می‌کنند. مشاوران املاک می‌گویند در بسیاری از موارد قیمت‌های نهایی معامله حدود ۵ تا ۱۰ درصد کمتر از قیمت‌های پیشنهادی اولیه است.

این اختلاف قیمت نشان می‌دهد بازار هنوز به تعادل نرسیده و فروشندگان و خریداران در حال آزمون و خطا برای یافتن سطح واقعی قیمت‌ها هستند.

کاهش معاملات اما نه خروج کامل تقاضا

اگرچه حجم معاملات مسکن نسبت به گذشته کاهش یافته، اما تقاضا به طور کامل از بازار خارج نشده است. بخشی از خریداران که به اصطلاح «مصرفی» شناخته می‌شوند—یعنی افرادی که برای سکونت به دنبال خانه هستند—هنوز در بازار حضور دارند.

با این حال، افزایش شدید قیمت‌ها باعث شده بسیاری از این متقاضیان خرید خود را به تعویق بیندازند یا به واحدهای کوچک‌تر و مناطق ارزان‌تر روی بیاورند. این مسئله باعث شده بازار بیشتر به سمت معاملات محدود و موردی حرکت کند.

در چنین شرایطی، هر واحدی که با قیمتی پایین‌تر از سطح عمومی بازار عرضه شود، به سرعت توجه خریداران را جلب می‌کند و احتمال فروش آن بیشتر است.

چرا قیمت مسکن همچنان بالا می‌رود؟

چند عامل اصلی باعث شده قیمت مسکن حتی در شرایط رکودی نیز روند افزایشی داشته باشد. نخستین عامل، تورم عمومی اقتصاد است. در اقتصادی که سطح عمومی قیمت‌ها به طور مداوم افزایش می‌یابد، دارایی‌هایی مانند مسکن نیز از این روند مستثنی نیستند.

عامل دوم، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز است. قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار و هزینه‌های مرتبط با ساخت در سال‌های اخیر رشد قابل توجهی داشته و همین موضوع باعث شده سازندگان قیمت تمام‌شده پروژه‌ها را بالاتر برآورد کنند.

عامل سوم نیز نگاه سرمایه‌ای به مسکن است. در شرایطی که بازارهای مالی و اقتصادی با نوسان همراه هستند، بسیاری از سرمایه‌گذاران همچنان مسکن را به عنوان یک دارایی امن در نظر می‌گیرند.

پیش‌بینی آینده بازار مسکن پس از جنگ

آینده بازار مسکن تا حد زیادی به شرایط اقتصادی و سیاسی کشور وابسته است. اگر فضای اقتصادی به سمت ثبات حرکت کند و تورم کنترل شود، احتمال دارد بازار مسکن نیز به سمت آرامش نسبی برود و فاصله میان قیمت‌های پیشنهادی و معاملات واقعی کاهش پیدا کند.

در سناریوی خوش‌بینانه، با بهبود شرایط اقتصادی و افزایش قدرت خرید خانوارها، بازار می‌تواند وارد مرحله‌ای از رونق تدریجی شود؛ رونقی که البته با توجه به سطح بالای قیمت‌ها، احتمالاً محدود و آرام خواهد بود.

اما در سناریوی دیگر، اگر تورم همچنان بالا باقی بماند و نوسانات اقتصادی ادامه پیدا کند، بازار مسکن ممکن است دوباره با موج جدیدی از افزایش قیمت مواجه شود. در این حالت، رکود معاملاتی نیز احتمالاً ادامه خواهد داشت و بازار برای مدت طولانی در همان وضعیت رکود تورمی باقی می‌ماند.

بازاری که همچنان در انتظار ثبات است

در مجموع، بازار مسکن در شرایط کنونی بیش از هر چیز در انتظار ثبات اقتصادی است. کاهش نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی می‌تواند به بازگشت تدریجی اعتماد خریداران و فروشندگان کمک کند.

تا زمانی که این ثبات ایجاد نشود، بازار مسکن احتمالاً همچنان با معاملات محدود، قیمت‌های متغیر و فاصله قابل توجه میان انتظارات فروشندگان و توان خرید خریداران مواجه خواهد بود؛ وضعیتی که بسیاری آن را یکی از پیچیده‌ترین دوره‌های بازار مسکن در سال‌های اخیر می‌دانند.