به گزارش اکو اقتصاد، طرح مسکن استیجاری که در قالب برنامهای برای کاهش فشار بازار اجاره معرفی شده، با محدودیتهای جدی و چالشهای اجرایی روبهرو است و به نظر میرسد بدون اصلاح ساختار و تأمین منابع کافی، امکان دستیابی به اهداف بلندمدت آن وجود ندارد. این برنامه که بخشی از سیاستهای وزارت راه و شهرسازی برای تأمین مسکن قابل اجاره به ویژه برای زوجهای جوان و خانوادههای جدید معرفی شده، در مقایسه با نیاز واقعی بازار تنها بخش کوچکی از تقاضا را پوشش میدهد.
ظرفیت محدود و جمعیت هدف
طبق برنامه اعلام شده، قرار است در مرحله نخست حدود ۱۰ هزار واحد مسکن استیجاری ساخته شود. در حالی که سالانه حدود ۵۰۰ هزار ازدواج ثبت میشود و طی پنج سال حدود ۲.۵ میلیون خانواده جدید شکل میگیرد، این تعداد واحدها تنها بخش بسیار محدودی از نیاز بازار را پاسخگو خواهند بود. حتی اگر طرح برای پوشش ۴۰ درصد از این جمعیت هدفگذاری شود، نیاز به حدود یک میلیون واحد استیجاری احساس میشود، رقمی که فاصله زیادی با ظرفیت اجرایی فعلی دارد.
در مرحله نخست، بودجهای محدود برای خرید و ساخت حدود ۶۰۰۰ واحد اختصاص یافته و حدود ۴۰۰۰ واحد دیگر نیز از طریق تهاتر با سازندگان تأمین خواهد شد. علاوه بر این، پروژههای انبوهسازی و مشارکت بخش خصوصی تا کنون به صورت گسترده در طرح مشارکت داده نشده و عمده واحدهای موجود در حال ساخت توسط بنیاد مسکن و نهادهای مشابه هستند.
نیاز به ساخت متمرکز و مجتمعهای مسکونی
یکی از مشکلات اساسی طرح، پراکندگی واحدهای مسکن استیجاری است. برنامهها تاکنون تمرکز کافی بر احداث مجتمعهای مسکونی نداشته و فایلهای پراکنده در شهرها موجود است، در حالی که برای اثرگذاری واقعی، این واحدها باید در قالب پروژههای متمرکز ساخته شوند. زیرساختها و امکانات لازم برای اجرای این پروژهها نیز هنوز به صورت کامل فراهم نشده و نقش دولت در تأمین زمین و پروانه ساخت به وضوح مشخص است.
به نظر میرسد برای موفقیت این طرح، دولت باید با مشارکت سازندگان، انبوهسازان و تعاونیها زمین و زیرساختهای مورد نیاز را در اختیار آنها قرار دهد و سهم خود را در قالب واحدهای استیجاری ارائه کند. هر گونه دخالت بیش از حد یا تعیین تکالیف اضافی برای بخش خصوصی میتواند انگیزه سرمایهگذاران را کاهش دهد و طرح را از مسیر اجرایی خارج کند.
محدودیت منابع و تأثیر تورم
اجرای طرح مسکن استیجاری در شرایط تورمی فعلی با چالشهای مالی جدی مواجه است. برآوردها نشان میدهد برای تأمین یک میلیون واحد استیجاری بودجهای معادل ۵۰۰۰ همت نیاز است که در حال حاضر در اختیار دولت نیست. همچنین تورم حدود ۵۰ درصد در کشور باعث کاهش ارزش پول دریافتی از مستاجران در طول قراردادهای یک ساله میشود و امکان کنترل نرخ اجاره با دستوری کمتر از رشد بازار تقریبا وجود ندارد.
مقایسه این طرح با نمونههای مشابه در کشورهای اروپایی نیز ممکن نیست، زیرا در آن کشورها ثبات اقتصادی و تورم نزدیک صفر، اجرای مسکن استیجاری را برای بخش خصوصی جذاب میکند. در شرایط ایران، تورم و دخالت دولت در تعیین نرخ اجاره، امکان سرمایهگذاری بخش خصوصی را محدود کرده و جذابیت طرح را کاهش میدهد
با توجه به محدودیت منابع، پراکندگی پروژهها، نبود مشارکت گسترده بخش خصوصی و تورم بالای کشور، طرح مسکن استیجاری در شرایط فعلی فاقد چشمانداز بلندمدت و عملیاتی است. برای دستیابی به اهداف این برنامه، لازم است زمین، پروانه و زیرساختها توسط دولت تأمین شود، بخش خصوصی و انبوهسازان مشارکت فعال داشته باشند و واحدها به صورت متمرکز و مجتمعهای مسکونی احداث شوند.
در غیر این صورت، برنامه مسکن استیجاری تنها بخش محدودی از بازار اجاره را پوشش داده و اثر قابل توجهی بر کاهش فشار اجارهبها نخواهد داشت، مشابه تجربه بسیاری از طرحهای پیشین مسکن که بدون ساختار مشخص و منابع کافی با محدودیت مواجه شدند.
ساناز احمدی