به گزارش اکو اقتصاد، بازار مسکن در حالی با افزایش دوباره قیمت‌ها مواجه شده که فعالان و کارشناسان این حوزه، رشد اخیر را نه نشانه‌ای از رونق، بلکه نتیجه مستقیم افزایش هزینه‌های ساخت و جهش قیمت مصالح ساختمانی می‌دانند. در شرایطی که حجم معاملات همچنان پایین است و تقاضای موثر در بازار به دلیل افت قدرت خرید خانوارها محدود مانده، رشد بهای تمام‌شده ساخت‌وساز به مهم‌ترین عامل اثرگذار بر قیمت نهایی واحدهای مسکونی تبدیل شده است.

بر اساس برآوردهای مطرح‌شده از سوی فعالان صنعت ساختمان، هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان ۵ طبقه در حال حاضر به طور میانگین به حدود ۵۰ تا ۵۱ میلیون تومان رسیده و این رقم در واحدهای لوکس تا ۶۰ میلیون تومان افزایش یافته است. همچنین آن‌گونه که برخی اعضای انجمن انبوه‌سازان اعلام کرده‌اند، هزینه ساخت در پروژه‌های حمایتی مانند مسکن ملی نیز از حدود ۱۰ میلیون تومان در هر مترمربع، به حدود ۳۵ میلیون تومان رسیده است؛ موضوعی که می‌تواند روند اجرای این پروژه‌ها را با چالش‌های جدی‌تری همراه کند.

ایرج رهبر، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان و رییس کمیسیون عمران اتاق بازرگانی تهران، در گفت‌وگو با روزنامه اعتماد، بخش مهمی از این افزایش را ناشی از آسیب‌دیدگی و اختلال در فعالیت کارخانه‌های تولید فولاد، سیمان، پتروشیمی و دیگر واحدهای تامین‌کننده مصالح ساختمانی عنوان کرده است. به گفته او، بخشی از واحدهای تولیدکننده مواد اولیه و مصالح ساختمانی در پی تحولات اخیر با کاهش ظرفیت، اختلال در تولید یا افزایش هزینه‌های جانبی مواجه شده‌اند و همین مسئله، هزینه‌های مستقیم و غیرمستقیم ساخت را افزایش داده است.

به گفته رهبر، تحولات داخلی و خارجی در حوزه تولید فولاد، پتروشیمی و سایر مواد اولیه، اثر مستقیمی بر قیمت نهایی مسکن دارد و بخش ساختمان به‌دلیل وابستگی بالا به نهاده‌های تولید، سریع‌تر از برخی بازارهای دیگر از این تحولات تاثیر می‌پذیرد. او معتقد است اگرچه بازار مسکن در سال‌های گذشته نیز افزایش هزینه‌ها را تجربه کرده، اما به دلیل کاهش توان خرید مردم و محدود بودن معاملات، رشد قیمت‌ها در برخی مقاطع کمتر از سطح تورم عمومی بوده و همین مسئله به نوعی فشردگی قیمتی در بازار منجر شده است.

رهبر با اشاره به اینکه این فشردگی اکنون در حال تخلیه است، می‌گوید قیمت مسکن در سال‌های گذشته با واقعیت‌های اقتصادی فاصله پیدا کرده بود و همین موضوع، زمینه رشد کنونی را فراهم کرده است. با این حال او تاکید می‌کند که بازار مسکن همچنان به‌طور کامل با سایر بازارها همگام نشده و یکی از مهم‌ترین دلایل این عقب‌ماندگی، کاهش مستمر قدرت خرید متقاضیان بوده است. به گفته او، در دو سال گذشته نیز افزایش محدود قیمت‌ها نتوانست متناسب با رشد هزینه‌های واقعی ساخت باشد، زیرا بازار از سمت تقاضا با ضعف جدی مواجه بود.

رییس کمیسیون عمران اتاق بازرگانی تهران در ادامه با تاکید بر لزوم حمایت از صنایع داخلی می‌گوید تولیدکنندگان مصالح و مواد اولیه باید از هرگونه آسیب و اختلال مصون بمانند تا فشار هزینه‌ای بر بخش مسکن تشدید نشود. او همچنین بر تقویت قدرت خرید مردم به‌عنوان یکی از پیش‌شرط‌های بازگشت تعادل به بازار مسکن تاکید می‌کند و معتقد است در صورت بازگشت شرایط تولید و تامین مصالح به وضعیت عادی، امکان حرکت بازار به سمت رشد معقول‌تر فراهم خواهد شد.

فردین یزدانی، تحلیلگر اقتصادی بازار مسکن، نیز در گفت‌وگو با اعتماد، افزایش هزینه ساخت را مهم‌ترین عامل رشد قیمت‌ها در بازار مسکن می‌داند. به گفته او، بیشترین سهم افزایش هزینه‌ها مربوط به مصالح ساختمانی است و اختلال در زنجیره تامین، به‌ویژه در حوزه فولاد و مواد پتروشیمی، موجب جهش قیمت تمام‌شده پروژه‌های ساختمانی شده است. او تاکید می‌کند که رشد غیرعادی قیمت مصالح ساختمانی در سال جاری، مستقیما بر بهای تمام‌شده مسکن اثر گذاشته و همین عامل، موتور اصلی افزایش قیمت در بازار بوده است.

یزدانی با اشاره به وابستگی بخشی از مصالح ساختمانی به مواد اولیه پتروشیمی، می‌گوید مشکلات به‌وجودآمده در این بخش، هزینه تولید و عرضه مصالح را افزایش داده است. او در عین حال معتقد است سهم دستمزدها در هزینه نهایی ساخت، در مقایسه با مصالح، کمتر است و به همین دلیل نباید عامل اصلی افزایش قیمت مسکن را در رشد دستمزدها جست‌وجو کرد. از نگاه او، تمرکز اصلی در تحلیل وضعیت فعلی بازار باید بر تورم مصالح و اختلال در فرآیند تولید و توزیع آنها باشد.

این تحلیلگر بازار مسکن همچنین می‌گوید رشد قیمت مسکن در سال جاری به دو عامل اصلی وابسته است؛ نخست هزینه تمام‌شده ساخت و دوم تقاضای سرمایه‌ای در بازار. با این حال، به گفته او، تقاضای واقعی در بازار مسکن در سطح پایینی قرار دارد و به‌دلیل افت توان خرید، زمینه‌ای برای جهش قیمتی ناشی از افزایش تقاضا وجود ندارد. بر همین اساس، افزایش قیمت‌ها در سال جاری بیشتر از ناحیه تورم مصالح و رشد هزینه ساخت ناشی می‌شود، نه از محل رونق معاملات یا ورود تقاضای سرمایه‌ای گسترده.

یزدانی درباره این دیدگاه که بازار مسکن نسبت به بازارهای موازی عقب مانده و اکنون در حال جبران این فاصله است نیز معتقد است این تحلیل تا حدی قابل قبول است، اما نمی‌توان انتظار داشت بازار صرفا به دلیل عقب‌ماندگی سال‌های گذشته، در سال جاری جهش جبرانی را تجربه کند. او می‌گوید رکود حاکم بر بازار در سال گذشته و رشد کمتر از تورم قیمت‌ها، به معنای آن نیست که بازار در سال جاری به‌طور خودکار وارد مسیر جبران شود. از نظر او، رشد فعلی قیمت‌ها بیش از هر چیز بازتاب افزایش هزینه تمام‌شده ساخت است.

یزدانی همچنین با اشاره به تحولات اخیر در بازار تهران، برآورد می‌کند که قیمت مسکن در پایتخت دست‌کم بین ۲۵ تا ۳۰ درصد افزایش یافته و این روند ممکن است تا پایان سال ادامه داشته باشد. با این حال، او تاکید می‌کند که چون این افزایش عمدتا ناشی از هزینه‌های ساخت است و نه تقاضای واقعی، تورم مسکن همچنان می‌تواند کمتر از تورم عمومی کالاها و خدمات باقی بماند.

او در ادامه با اشاره به اثر تنش‌ها و درگیری‌های اخیر بر بازار مسکن می‌گوید بیشترین آسیب در این شرایط به پایتخت وارد شده و همین موضوع بر سطح رونق بازار تاثیر گذاشته است، اما کاهش قیمت را در پی نداشته است. به گفته یزدانی، اثر اصلی این تحولات بر بازار مسکن از مسیر اختلال در زنجیره تامین مصالح و افزایش هزینه‌های تولید ظاهر شده و به همین دلیل، نتیجه آن در نهایت به رشد قیمت‌ها منجر شده است.

در مجموع، داده‌ها و اظهارات مطرح‌شده از سوی فعالان بازار مسکن نشان می‌دهد آنچه امروز در این بازار جریان دارد، بیش از آنکه نشانه بازگشت رونق باشد، محصول افزایش بهای تمام‌شده ساخت‌وساز است. رشد قیمت مصالح ساختمانی، آسیب یا اختلال در صنایع تامین‌کننده مواد اولیه، افزایش هزینه‌های جانبی، رشد قیمت زمین و تداوم نااطمینانی‌های اقتصادی، فشار مضاعفی بر بخش ساختمان وارد کرده است. در چنین شرایطی، به‌نظر می‌رسد بدون حمایت موثر از زنجیره تولید مصالح، کاهش موانع ساخت‌وساز و تقویت قدرت خرید متقاضیان، بازار مسکن در ماه‌های آینده نیز با تداوم رشد قیمت‌ها از محل فشار هزینه‌ای روبه‌رو خواهد بود؛ رشدی که همچنان نمی‌توان آن را معادل رونق در بازار دانست.