به گزارش اکو اقتصاد،  همزمان با طرح پیشنهاد افزایش سقف مجاز اجاره‌بها به ۲۷ درصد در تهران و ۲۳ درصد در سایر شهرها، بار دیگر بحث کارآمدی سیاست کنترل اجاره‌ها در کانون توجه قرار گرفته است. اگرچه تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد که بسیاری از قراردادهای اجاره در عمل با نرخ‌هایی بالاتر از سقف‌های اعلامی تمدید شده‌اند،

اما کارشناسان معتقدند تعیین این سقف‌ها دست‌کم توانسته بخشی از انتظارات تورمی بازار را تعدیل کند. به باور آنان، موفقیت این سیاست بیش از آنکه به خودِ عدد وابسته باشد، به وجود سازوکارهای مکمل برای حمایت از مستأجران و کاهش جابه‌جایی‌های اجباری در بازار اجاره بستگی دارد.

تعیین سقف اجاره‌بها به تنهایی کافی نیست

منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن، در گفت‌وگو با اکواقتصاد درباره پیشنهاد جدید افزایش سقف اجاره‌بها اظهار کرد: «در سال‌های گذشته تعیین سقف برای رشد اجاره‌بها اگرچه نتوانسته به طور کامل بازار را کنترل کند، اما نمی‌توان آن را سیاستی بی‌اثر دانست. امروز تا حدی یک پذیرش نسبی میان موجران، مستأجران، مشاوران املاک و فعالان بازار شکل گرفته که افزایش اجاره باید در چارچوبی مشخص انجام شود.»

وی افزود: «زمانی که دولت یک سقف مشخص برای افزایش اجاره تعیین می‌کند، این عدد به نوعی وارد ادبیات و گفتمان بازار می‌شود. حتی اگر همه مالکان دقیقاً به آن پایبند نباشند، همین موضوع باعث تعدیل بخشی از انتظارات تورمی می‌شود. به عبارت دیگر، مالکانی که ممکن است در شرایط عادی به افزایش‌های ۵۰ یا ۶۰ درصدی فکر کنند، ناچار می‌شوند عدد اعلامی را نیز در محاسبات خود لحاظ کنند.»

انتظارات تورمی همچنان عامل اصلی فشار بر بازار اجاره

غیبی با اشاره به شرایط اقتصادی کشور گفت: «بخشی از مالکان معتقدند درآمد حاصل از اجاره پاسخگوی هزینه‌های روزمره، درمان، آموزش و سایر مخارج زندگی آنان نیست. از این منظر، آنها افزایش اجاره را راهی برای جبران فشارهای اقتصادی می‌دانند. این موضوع واقعیتی است که باید در سیاست‌گذاری‌ها مورد توجه قرار گیرد.»

وی ادامه داد: «از سوی دیگر برخی موجران تصور می‌کنند اگر مستأجر فعلی را با افزایش محدود نگه دارند، بخشی از درآمد بالقوه خود را از دست می‌دهند. به همین دلیل در پایان قرارداد به دنبال جایگزینی مستأجر و تعیین اجاره‌ای متناسب با برداشت خود از نرخ تورم و هزینه‌های زندگی هستند.»

کنترل بازار اجاره نیازمند ابزارهای مکمل است

این کارشناس بازار مسکن معتقد است سیاست تعیین سقف اجاره زمانی می‌تواند اثربخشی بیشتری داشته باشد که با ابزارهای حمایتی همراه شود.

وی توضیح داد: «اگر بتوانیم نظامی طراحی کنیم که از مستأجران حمایت کند و مانع افزایش‌های ناگهانی و غیرمتعارف شود، آثار مثبت این سیاست بسیار بیشتر خواهد شد. در واقع هدف اصلی باید ایجاد امنیت سکونتی برای خانوارهای مستأجر باشد.»

غیبی با اشاره به برخی پیشنهادهای مطرح‌شده در حوزه اجاره‌داری گفت: «یکی از راهکارهای مؤثر می‌تواند تسهیل و تشویق تمدید قراردادهای موجود باشد. هرچه میزان جابه‌جایی مستأجران کاهش پیدا کند، بخشی از فشار تقاضا از بازار اجاره کاسته خواهد شد.»
جابه‌جایی‌های سالانه به افزایش اجاره‌ها دامن می‌زند

وی در ادامه اظهار کرد: «بخشی از افزایش اجاره‌بها صرفاً ناشی از تورم یا رفتار مالکان نیست، بلکه به رشد تقاضا در بازار اجاره نیز مربوط می‌شود. هر سال تعداد زیادی از مستأجران ناچار به جابه‌جایی می‌شوند و در کنار آنها جوانان، دانشجویان و خانوارهای جدید نیز وارد بازار اجاره می‌شوند. همین موضوع موجب افزایش تقاضا و در نتیجه رشد قیمت‌ها می‌شود.»

این کارشناس افزود: «وقتی مالک اطمینان دارد که در صورت عدم توافق با مستأجر فعلی، متقاضیان دیگری برای ملک او وجود دارند، طبیعتاً انگیزه بیشتری برای افزایش نرخ اجاره پیدا می‌کند. بنابراین کاهش جابه‌جایی‌های غیرضروری می‌تواند به تعدیل بازار کمک کند.»
سیاست سقف اجاره‌بها به تدریج اثر خود را نشان می‌دهد

غیبی در پاسخ به این پرسش که آیا سیاست تعیین سقف اجاره‌بها تاکنون به نتایج مطلوب رسیده است یا خیر، گفت: «اگر انتظار داشته باشیم این سیاست صددرصد موفق بوده باشد، پاسخ منفی است. اما اگر معیار ما کاهش بخشی از رشدهای افسارگسیخته و شکل‌گیری تدریجی یک هنجار در بازار باشد، می‌توان آن را تا حدی موفق ارزیابی کرد.»

وی تأکید کرد: «این فرآیند زمان‌بر است. شکل‌گیری یک باور عمومی در بازار نیازمند استمرار سیاست‌ها و همراهی نهادهای مختلف است. نمی‌توان انتظار داشت در مدت کوتاهی همه فعالان بازار به آن پایبند شوند.»

تقابل موجر و مستأجر راه‌حل پایداری نیست

غیبی درباره الزام مالکان به تمدید قراردادها نیز اظهار کرد: «هدف از این سیاست‌ها نباید ایجاد تقابل میان موجر و مستأجر باشد. هرچند قوانین موجود در برخی شرایط خاص امکان جلوگیری از تخلیه را فراهممی‌کنند، اما کشیده شدن اختلافات به مراجع قضایی معمولاً نه به نفع مستأجر است و نه به نفع مالک.»

وی افزود: «مستأجری که برای ادامه سکونت خود ناچار به مراجعه به دادگاه شود، عملاً احساس امنیت و آرامش نخواهد داشت. بنابراین باید راهکارهایی طراحی شود که از طریق ایجاد توافق و ثبات در بازار، نه از مسیر تنش و اختلاف، به حفظ حقوق طرفین کمک کند.»

همه مالکان را نمی‌توان با یک معیار سنجید

این کارشناس بازار مسکن در بخش دیگری از سخنان خود به نگاه رایج درباره درآمدهای مالکان اشاره کرد و گفت: «این تصور که همه موجران از محل افزایش قیمت ملک سودهای کلان به دست می‌آورند و بنابراین نیازی به درآمد اجاره ندارند، تصویر کاملی از واقعیت بازار نیست.»

وی توضیح داد: «در کنار سرمایه‌گذاران و فعالان حرفه‌ای بازار ملک، گروه بزرگی از مالکان وجود دارند که درآمد اجاره بخشی از معیشت آنها را تأمین می‌کند. بازنشسته‌ای که تنها دارایی‌اش یک واحد کوچک مسکونی است یا خانواده‌ای که برای تأمین هزینه‌های زندگی به درآمد اجاره وابسته‌اند، شرایط متفاوتی نسبت به مالکان بزرگ و سرمایه‌گذاران دارند.»

غیبی افزود: «به همین دلیل در سیاست‌گذاری‌های حوزه اجاره باید میان انواع مالکان تفکیک قائل شد. نمی‌توان همه موجران را با یک نگاه واحد ارزیابی کرد، زیرا انگیزه‌ها و شرایط اقتصادی آنها با یکدیگر تفاوت دارد.»
ضرورت حرکت به سمت ثبات در بازار اجاره

این کارشناس در پایان تأکید کرد: «اعلام سالانه سقف مجاز افزایش اجاره‌بها اقدامی ضروری است و باید ادامه پیدا کند، اما برای دستیابی به نتایج بهتر لازم است سیاست‌های مکملی نیز در حوزه تمدید قراردادها، حمایت از مستأجران و کاهش جابه‌جایی‌های غیرضروری اجرا شود. تنها در این صورت می‌توان انتظار داشت بازار اجاره به سمت ثبات بیشتر و کاهش فشار بر خانوارهای مستأجر حرکت کند.»