به گزارش اکواقتصاد، بازار اجاره مسکن در سال‌های اخیر به یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های خانوارهای ایرانی تبدیل شده است. افزایش پی‌درپی قیمت خرید مسکن، کاهش ساخت‌وساز، افت قدرت خرید مردم و نبود تعادل میان عرضه و تقاضا باعث شده است هزینه اجاره با شتاب بیشتری نسبت به بسیاری از کالاها و خدمات افزایش یابد؛ روندی که فشار مضاعفی را بر خانوارهای مستأجر وارد کرده است.

برخلاف تصور رایج، جهش اجاره‌بها تنها نتیجه تورم نیست. اگرچه تورم عمومی اقتصاد بر همه بازارها اثر می‌گذارد، اما در بازار مسکن مجموعه‌ای از عوامل ساختاری باعث شده است نرخ رشد اجاره از نرخ تورم نیز پیشی بگیرد.

یکی از مهم‌ترین دلایل این وضعیت، کمبود مزمن عرضه مسکن است. برآوردها نشان می‌دهد کشور سالانه به حدود یک تا یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی جدید نیاز دارد، در حالی که میزان ساخت‌وساز فاصله قابل توجهی با این نیاز دارد. این شکاف طی سال‌های گذشته انباشته شده و هر سال بر تعداد متقاضیان بدون مسکن افزوده است.

بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن، معتقد است بحران امروز بازار مسکن با اجرای طرح‌های محدود حمایتی قابل حل نیست. به گفته او، ساخت چند ده هزار واحد استیجاری یا اجرای طرح‌های مقطعی نمی‌تواند پاسخگوی کسری چند صد هزار واحدی بازار باشد. از نگاه این کارشناس، ریشه بحران در ساختار اقتصاد و کاهش عرضه مسکن نهفته است.

وقتی عرضه از تقاضا عقب می‌ماند، نخستین بازاری که تحت تأثیر قرار می‌گیرد، بازار اجاره است. بسیاری از خانوارهایی که توان خرید مسکن را از دست داده‌اند، ناچار وارد بازار اجاره می‌شوند و همین موضوع تقاضا را افزایش می‌دهد. در مقابل، رشد محدود ساخت‌وساز باعث شده تعداد واحدهای قابل اجاره متناسب با افزایش تقاضا رشد نکند و نتیجه این عدم تعادل، افزایش مداوم اجاره‌بها باشد.

از سوی دیگر، رشد قیمت مسکن نیز مستقیماً بر بازار اجاره اثر می‌گذارد. مالکان معمولاً ارزش روز ملک خود را مبنای تعیین اجاره قرار می‌دهند. بنابراین هرچه قیمت خرید واحدهای مسکونی افزایش پیدا کند، نرخ‌های پیشنهادی اجاره نیز بالاتر می‌رود. در سال‌های اخیر که قیمت مسکن چندین برابر شده، اجاره‌بها نیز با فاصله زمانی کوتاهی همان مسیر را طی کرده است.

عامل دیگری که به رشد اجاره‌ها دامن زده، انتظارات تورمی است. در اقتصادی که مردم انتظار افزایش مداوم قیمت‌ها را دارند، بسیاری از مالکان برای جلوگیری از کاهش ارزش دارایی خود، اجاره‌بهای بیشتری مطالبه می‌کنند. این رفتار اگرچه از نگاه مالکان نوعی حفظ ارزش سرمایه محسوب می‌شود، اما در عمل موج جدیدی از افزایش قیمت را در بازار ایجاد می‌کند.

در این میان، نقش آگهی‌های آنلاین نیز بیش از گذشته مورد توجه قرار گرفته است. انتشار آگهی‌هایی با قیمت‌های غیرواقعی، به‌ویژه در مناطقی که اطلاعات شفافی از معاملات واقعی وجود ندارد، به شکل‌گیری انتظارات جدید قیمتی کمک می‌کند. بسیاری از مالکان نرخ اجاره خود را نه بر اساس قراردادهای منعقدشده، بلکه با مقایسه آگهی‌های منتشرشده در فضای مجازی تعیین می‌کنند؛ موضوعی که می‌تواند روند قیمت‌سازی را تشدید کند.

از سوی دیگر، نبود یک بانک اطلاعاتی عمومی از قیمت معاملات واقعی نیز باعث شده بازار بیش از گذشته به قیمت‌های پیشنهادی وابسته شود. در چنین شرایطی، فاصله میان قیمت‌های واقعی و قیمت‌های اعلامی افزایش می‌یابد و مستأجران برای یافتن نرخ‌های منصفانه با دشواری بیشتری روبه‌رو می‌شوند.

براساس این گزارش، سیاست‌های حمایتی دولت، هرچند برای حمایت از اقشار کم‌درآمد ضروری است، اما به‌تنهایی قادر به حل بحران بازار اجاره نیست. تجربه سال‌های گذشته نشان داده است که پرداخت وام ودیعه، ساخت محدود مسکن استیجاری یا اجرای طرح‌های مشابه، در شرایطی که کمبود عرضه همچنان پابرجاست، اثر پایداری بر کنترل قیمت‌ها ندارد.

به اعتقاد تحلیلگران، راهکار اصلی بازگرداندن تعادل به بازار، افزایش تولید مسکن و رفع موانع سرمایه‌گذاری در این بخش است. بخش خصوصی همچنان سهم عمده ساخت‌وساز کشور را بر عهده دارد، اما مشکلاتی مانند تورم، نوسانات اقتصادی، افزایش هزینه‌های ساخت، دشواری تأمین مالی و کاهش بازده سرمایه‌گذاری، انگیزه سرمایه‌گذاران را کاهش داده است.

تا زمانی که تولید مسکن با نیاز واقعی جامعه همخوانی نداشته باشد و سیاست‌های اقتصادی نتوانند ثبات را به بازار بازگردانند، احتمال ادامه رشد اجاره‌بها با نرخی بالاتر از تورم عمومی وجود خواهد داشت. به همین دلیل، حل بحران اجاره تنها با کنترل قیمت‌ها یا اجرای طرح‌های حمایتی امکان‌پذیر نیست و نیازمند اصلاحات عمیق در اقتصاد، افزایش عرضه مسکن و ایجاد شفافیت بیشتر در بازار است.