ترس، تورم و کاهش نقدینگی؛ سه مانع رونق بازار مسکن

به گزارش اکواقتصاد، بازار مسکن ایران این روزها تنها با رکود معاملات یا کاهش حجم ساخت‌وساز دست‌وپنجه نرم نمی‌کند؛ بلکه با بحرانی عمیق‌تر مواجه است؛ بحران اعتماد و قدرت خرید. اگرچه در هفته‌های اخیر بسیاری از تحلیل‌ها بر تأثیر جنگ و نااطمینانی‌های سیاسی بر بازار مسکن متمرکز بوده‌اند، اما نباید از این واقعیت غافل شد که حتی پیش از وقوع جنگ نیز بخش بزرگی از خانوارهای ایرانی از چرخه خرید مسکن خارج شده بودند. جنگ، در واقع بحرانی را تشدید کرد که سال‌هاست در اقتصاد ایران شکل گرفته است.

واقعیت این است که بازار مسکن بیش از آنکه با کمبود متقاضی روبه‌رو باشد، با کمبود متقاضیِ توانمند مواجه است. میلیون‌ها خانواده همچنان به دنبال خانه‌دار شدن هستند، اما فاصله میان درآمد و قیمت مسکن به اندازه‌ای افزایش یافته که این تقاضا، دیگر قدرت تبدیل شدن به معامله را ندارد. در چنین شرایطی، جنگ تنها به عنوان عاملی جدید، بر حجم نگرانی‌ها و تردیدها افزوده است.

در اقتصاد، نااطمینانی یکی از مهم‌ترین دشمنان سرمایه‌گذاری و مصرف است. زمانی که آینده قابل پیش‌بینی نباشد، خانوارها معمولاً خریدهای بزرگ خود را به تعویق می‌اندازند. مسکن نیز از این قاعده مستثنا نیست. خانواده‌ای که نگران آینده شغلی، درآمد، نرخ تورم یا حتی تحولات سیاسی است، طبیعی است که خرید یک واحد مسکونی را به زمانی موکول کند که تصویر روشن‌تری از آینده پیش روی خود ببیند.

اما مسئله تنها به ترس از آینده محدود نمی‌شود. جنگ و پیامدهای اقتصادی آن، فشار مضاعفی بر نقدینگی خانوارها وارد کرده است. بسیاری از خانواده‌ها در ماه‌های اخیر بخش قابل توجهی از پس‌انداز خود را صرف هزینه‌های روزمره، درمان، جابه‌جایی، افزایش قیمت کالاهای اساسی یا حفظ سطح معیشت کرده‌اند. در نتیجه، حتی اگر تمایل به خرید مسکن وجود داشته باشد، منابع مالی لازم برای ورود به بازار در اختیار بسیاری از متقاضیان نیست.

از سوی دیگر، افزایش مستمر قیمت مصالح ساختمانی، زمین، خدمات فنی و هزینه‌های ساخت، امکان کاهش قابل توجه قیمت مسکن را نیز محدود کرده است. به بیان دیگر، سازنده نمی‌تواند واحد خود را پایین‌تر از هزینه تمام‌شده عرضه کند و خریدار نیز توان پرداخت قیمت‌های فعلی را ندارد. نتیجه این شکاف، بازاری است که نه فروشنده از شرایط آن رضایت دارد و نه خریدار.

نکته نگران‌کننده آنجاست که تداوم این وضعیت، تنها به رکود معاملات ختم نخواهد شد. کاهش تقاضای مؤثر، سرمایه سازندگان را در پروژه‌های نیمه‌تمام یا تکمیل‌شده قفل می‌کند و انگیزه آغاز پروژه‌های جدید را کاهش می‌دهد. در ادامه، کاهش ساخت‌وساز به افت عرضه منجر می‌شود و چند سال بعد، همین کمبود عرضه می‌تواند زمینه‌ساز جهش دوباره قیمت‌ها شود. تجربه بازار مسکن ایران بارها نشان داده است که رکود امروز، اگر با سیاست‌گذاری صحیح مدیریت نشود، می‌تواند تورم فردا را رقم بزند.

در این میان، مهم‌ترین مسئله آن است که سیاست‌های بخش مسکن نباید تنها بر افزایش عرضه متمرکز شوند. ساخت واحدهای جدید، بدون وجود خریدار واقعی، نمی‌تواند به رونق پایدار بازار منجر شود. رونق زمانی شکل می‌گیرد که میان توان مالی مردم و قیمت مسکن تعادل برقرار شود؛ تعادلی که سال‌هاست از بین رفته و اکنون در فضای پساجنگ، بیش از گذشته خود را نشان می‌دهد.

بازار امروز بیش از هر چیز به بازگشت اعتماد نیاز دارد؛ اعتمادی که تنها با ثبات در متغیرهای اقتصادی و سیاسی شکل می‌گیرد. خانوارها باید اطمینان پیدا کنند که تصمیم امروز آنها، چند ماه بعد با شوک‌های اقتصادی یا تغییرات ناگهانی سیاستی مواجه نخواهد شد. در کنار این موضوع، اصلاح نظام تأمین مالی مسکن نیز ضرورتی انکارناپذیر است. تسهیلات خرید باید متناسب با قیمت واقعی مسکن، با دوره بازپرداخت بلندمدت و نرخ سود قابل تحمل طراحی شود تا بتواند بخشی از شکاف میان درآمد و قیمت را جبران کند.

همچنین حمایت از تولید مسکن متناسب با قدرت خرید اقشار متوسط، توسعه بازار اجاره حرفه‌ای، کنترل تورم و ایجاد ثبات در بازارهای مالی، از دیگر اقداماتی است که می‌تواند به خروج تدریجی بازار از رکود کمک کند. در شرایط کنونی، بیش از هر زمان دیگری باید از سیاست‌های کوتاه‌مدت و مقطعی فاصله گرفت و برنامه‌ای جامع برای احیای تقاضای واقعی تدوین کرد.

در نهایت باید پذیرفت که بازار مسکن پس از جنگ، تنها به آرام شدن فضای سیاسی نیاز ندارد. اگرچه کاهش تنش‌ها می‌تواند بخشی از تردیدهای موجود را از بین ببرد، اما رونق پایدار زمانی بازخواهد گشت که مردم دوباره توان خرید، امنیت اقتصادی و امید به آینده را احساس کنند. تا زمانی که خانوارها میان هزینه‌های روزمره و رؤیای خانه‌دار شدن ناچار به انتخاب باشند، بازار مسکن همچنان در وضعیت انتظار باقی خواهد ماند.

رونق این بازار نه از افزایش قیمت‌ها آغاز می‌شود و نه از رشد تعداد پروژه‌های ساختمانی؛ بلکه از روزی شروع خواهد شد که یک خانواده ایرانی، بدون نگرانی از آینده و با اتکا به درآمد خود، بتواند برای خرید خانه تصمیم بگیرد. آن روز، نشانه بازگشت واقعی اعتماد به اقتصاد خواهد بود.

مهدی اقتصادی
پژوهشگر حوزه اقتصاد چرخشی و عضو اتاق ایران چین