خانه های کوچک؛ آری یا خیر؟

به گزارش اکو اقتصاد، وقتی قیمت مسکن از توان اقتصادی بخش بزرگی از جامعه فاصله می‌گیرد، مساله فقط گران بودن خانه نیست بلکه باید دید آیا الگوی تولید، ضوابط ساخت‌وساز و فرآیندهای اداری همچنان با نیاز واقعی خانوارها تناسب دارند یا خیر؛ در شرایطی که ساختار خانواده‌ها تغییر کرده و بسیاری از افراد به واحدهای مستقل اما کوچک‌تر نیاز دارند، تداوم الگوهای گذشته می‌تواند فاصله میان تولید مسکن و تقاضای واقعی را بیشتر کند.

در همین زمینه رضا بیدار، مدرس و فعال حوزه صنعت ساختمان، توسعه واحدهای کوچک‌متراژ و استاندارد را یکی از راهکارهای پاسخ‌گویی به این شرایط می‌داند. راهکاری که از نگاه وی، تنها به کاهش متراژ محدود نمی‌شود و باید با اصلاح ضوابط معماری و شهرسازی، تسهیل صدور مجوزها و کاهش زمان خواب سرمایه همراه باشد.

وی تاکید کرد: کوچک‌سازی، در صورت رعایت کیفیت و استانداردهای ضروری، می‌تواند هم امکان دسترسی خانوارهای بیشتری به مسکن را فراهم کند و هم انگیزه سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان را افزایش دهد.

کوچک‌سازی؛ پاسخ به تغییر الگوی تقاضای مسکن

بیدار گفت: بازار مسکن ایران بیش از هر زمان دیگری نیازمند بازنگری در الگوی تولید است. افزایش قیمت زمین و هزینه ساخت از یک سو و کاهش قدرت خرید خانوار از سوی دیگر، موجب شده است فاصله میان قیمت مسکن و توان اقتصادی بخش بزرگی از جامعه افزایش پیدا کند. در چنین شرایطی نمی‌توان همچنان با الگوها و ضوابطی که برای شرایط اقتصادی و اجتماعی سال‌های گذشته تدوین شده‌اند، انتظار پاسخگویی به نیاز امروز جامعه را داشت.

وی افزود: یکی از راهکارهایی که باید جدی‌تر مورد توجه قرار گیرد، توسعه واحدهای کوچک‌متراژ، استاندارد و کارآمد است.

این عضو انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران ادامه داد: کوچک شدن متراژ، در صورت رعایت اصول معماری و کیفیت ساخت، می‌تواند قیمت کل یک واحد مسکونی را کاهش دهد و امکان خرید یا اجاره مسکن مستقل را برای طیف گسترده‌تری از جامعه فراهم کند. ضمن اینکه هزینه‌های زندگی در این واحدها، از مصرف انرژی و نگهداری گرفته تا تعمیرات، تجهیزات و مبلمان، عموماً کمتر است.

وی تاکید کرد: اما موضوع فقط اقتصاد ساختمان نیست، ساختار جامعه نیز تغییر کرده است. افزایش جمعیت افراد مجرد، زوج‌های جوان و خانوارهای کم‌جمعیت نشان می‌دهد که الگوی تقاضای مسکن در جامعه در حال تغییر است. در چنین شرایطی دیگر نمی‌توان نیاز مسکن همه اقشار را صرفاً بر اساس الگوی سنتی خانواده‌های چندنفره تعریف کرد.

این مدرس و فعال حوزه صنعت ساختمان توضیح داد: فرد مجرد، زوج جوان، خانوار دونفره یا سالمندی که به‌تنهایی زندگی می‌کند، الزاماً به یک واحد ۱۲۰ یا ۱۵۰ متری نیاز ندارد. آنچه این افراد نیاز دارند، مسکنی مستقل، استاندارد، خوش‌طراحی و مهم‌تر از همه قابل‌پرداخت است.

خانه کوچک، الزاما مسکن بی‌کیفیت نیست

بیدار گفت: کوچک‌متراژسازی نباید به معنای کاهش کیفیت زندگی باشد. هدف باید ساخت «خانه کوچک اما کارآمد» باشد؛ واحدی که با معماری هوشمندانه، نور و تهویه مناسب، جانمایی صحیح فضاها و استفاده حداکثری از هر مترمربع، کیفیت سکونت را حفظ کند.

وی افزود: از سوی دیگر، کاهش متراژ متوسط واحدها می‌تواند امکان ساخت تعداد بیشتری واحد در ظرفیت ساختمانی مشخص را فراهم کند. این مسئله هم به افزایش عرضه کمک می‌کند و هم برای سازنده مزیت اقتصادی ایجاد می‌کند.

بیدار اضافه‌کرد: وقتی قیمت کل هر واحد کاهش پیدا کند، تعداد خریداران بالقوه افزایش می‌یابد. افزایش تعداد خریداران می‌تواند سرعت فروش را بالا ببرد و در نتیجه زمان بازگشت سرمایه سازنده کاهش پیدا کند.

زمان؛ هزینه پنهان ساخت‌وساز

این فعال حوزه صنعت ساختمان با اشاره به نقش زمان در اقتصاد پروژه‌های ساختمانی گفت: اینجاست که مساله‌ای مهم‌تر مطرح می‌شود؛ اقتصاد ساختمان فقط به هزینه ساخت وابسته نیست، زمان نیز بخشی از هزینه ساخت است.

وی توضیح داد: هر ماهی که یک پروژه در فرآیندهای اداری، صدور مجوز، طراحی، تأیید نقشه یا سایر مراحل متوقف می‌ماند، سرمایه سازنده بدون تولید ارزش اقتصادی درگیر پروژه است. افزایش زمان خواب سرمایه، هزینه مالی پروژه را افزایش می‌دهد و در نهایت این هزینه به مصرف‌کننده نهایی منتقل می‌شود.

بیدار تأکید کرد: بنابراین اگر واقعاً به دنبال کاهش قیمت تمام‌شده مسکن هستیم، در کنار هزینه مصالح و زمین باید به کاهش زمان سرمایه‌گذاری و ساخت نیز توجه کنیم.

تجربه کشورهای دیگر؛ انعطاف در مقررات و افزایش عرضه

بیدار با اشاره به جهت‌گیری سیاست‌های مسکن در برخی کشورهای توسعه‌یافته گفت: در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته نیز جهت سیاست‌گذاری مسکن به سمت افزایش عرضه و انعطاف بیشتر در مقررات حرکت کرده است. در اروپا، سیاست‌های جدید مسکن بر ساده‌سازی فرآیندهای برنامه‌ریزی و صدور مجوز، کاهش تأخیرهای اداری، استفاده بهتر از زمین، افزایش تراکم در نقاط مناسب و استفاده مجدد از ساختمان‌ها و ظرفیت‌های موجود تأکید دارند.

وی افزود: در آمریکا نیز طی سال‌های اخیر اصلاح برخی محدودیت‌های زونینگ، توسعه واحدهای مسکونی جانبی یا ADU، مسکن‌های موسوم به Missing Middle و بررسی کاهش برخی الزامات پرهزینه مانند پارکینگ، به‌عنوان ابزارهایی برای افزایش تنوع و عرضه مسکن مورد توجه قرار گرفته‌اند.

این مدرس و فعال حوزه صنعت ساختمان ادامه داد: نکته مهم این است که این کشورها الزاماً یک نسخه واحد برای همه شهرها اجرا نمی‌کنند بلکه تلاش می‌کنند مقررات را متناسب با شرایط محلی و نیاز واقعی بازار انعطاف‌پذیرتر کنند.

اصلاح ضوابط، بدون قربانی کردن کیفیت ساخت

بیدار گفت: در ایران نیز باید به همین سمت حرکت کنیم. نمی‌توان از یک طرف از سازنده انتظار داشت واحدهای کوچک‌تر و ارزان‌تر تولید کند و از طرف دیگر، همان ضوابط معماری، پارکینگ، تراکم، تعداد واحد، سطح اشغال و فرآیندهای طولانی صدور مجوز را بدون هیچ بازنگری حفظ کرد.

وی تاکید کرد: البته اصلاح این ضوابط نباید به معنای حذف استانداردهای ایمنی، معماری یا کیفیت زندگی باشد. اتفاقاً هدف باید این باشد که ضوابط غیرضروری کاهش پیدا کند و استانداردهای ضروری با قدرت بیشتری حفظ شوند.

دولت؛ تسهیلگر تولید مسکن

این فعال صنعت ساختمان با اشاره به نقش دولت در بهبود شرایط تولید مسکن توضیح داد: در این میان، نقش دولت نیز باید بازتعریف شود. دولت لزوما نباید بزرگ‌ترین سازنده مسکن باشد، دولت می‌تواند و باید تسهیلگر تولید مسکن باشد.

وی افزود: تسهیل صدور مجوز، کوتاه کردن فرآیندهای اداری، اصلاح مقررات متناسب با واحدهای کوچک‌متراژ، ایجاد انعطاف در ضوابط معماری و شهرسازی و کاهش موانعی که زمان و هزینه ساخت را بدون ایجاد ارزش واقعی افزایش می‌دهند، می‌تواند سرمایه بخش خصوصی را با سرعت بیشتری وارد چرخه تولید کند.

بیدار اضافه‌کرد: اگر سازنده بداند سرمایه‌ای که امروز وارد یک پروژه می‌کند به‌جای گرفتار شدن چندساله در فرآیندهای اداری و اجرایی، در زمان معقول‌تری به محصول و فروش تبدیل می‌شود، طبیعی است که انگیزه بیشتری برای سرمایه‌گذاری مجدد در صنعت ساختمان خواهد داشت.

وی تاکید کرد: سرعت گردش سرمایه، خود یکی از موتورهای افزایش تولید مسکن است.

بازنگری در الگوی تولید، متناسب با واقعیت‌های امروز

بیدار با تأکید بر اینکه کوچک‌متراژسازی را نباید صرفاً موضوعی معماری دانست، گفت: کوچک‌متراژسازی در نقطه تلاقی اقتصاد، جمعیت، شهرسازی و سیاست‌گذاری قرار دارد. جامعه ایران تغییر کرده، قدرت خرید تغییر کرده، ساختار خانوار تغییر کرده و اقتصاد ساخت‌وساز نیز تغییر کرده است. بنابراین ضوابط تولید مسکن نیز باید متناسب با این واقعیت‌ها تغییر کند.

وی افزود: خانه کوچک اگر استاندارد، باکیفیت و درست طراحی شده باشد، «مسکن درجه دو» نیست؛ بلکه می‌تواند پاسخی اقتصادی و منطقی به نیاز بخش قابل‌توجهی از جامعه امروز باشد.

این مدرس و فعال حوزه صنعت ساختمان در پایان تاکید کرد: راه‌حل بحران مسکن یک اقدام واحد نیست، اما افزایش عرضه واحدهای کوچک و قابل‌پرداخت، اصلاح ضوابط ساخت، کاهش زمان صدور مجوز و کوتاه کردن دوره خواب سرمایه می‌تواند بخشی جدی از راه‌حل باشد.

بیدار خاطرنشان‌کرد: شاید زمان آن رسیده باشد که به جای این سؤال که «چگونه خانه‌های بزرگ‌تری بسازیم؟» سؤال دقیق‌تری مطرح کنیم: چگونه می‌توانیم خانه‌ای استاندارد بسازیم که تعداد بیشتری از مردم واقعاً توان خرید آن را داشته باشند؟