به گزارش اکو اقتصاد، آمارهای جدید از وضعیت بازار مسکن در مهرماه ۱۴۰۴ نشان می‌دهد که اگرچه قیمت‌ها همچنان در مسیر صعودی قرار دارند، اما رشد آن‌ها نسبت به سال گذشته شتاب چندانی ندارد. طبق داده‌های منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران، تورم ماهانه مسکن در مهرماه به ۳ درصد رسیده و میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از ۱۲۹ میلیون تومان عبور کرده است. با وجود این رشد قیمتی، بازار مسکن همچنان در وضعیت رکود تورمی قرار دارد؛ یعنی حجم معاملات پایین است اما قیمت‌ها بالا می‌رود.
روند کلی تورم مسکن در مهرماه
بررسی شاخص‌های آماری نشان می‌دهد که شاخص قیمت مسکن در مهرماه ۱۴۰۴ به ۳۵۴.۴ واحد رسیده است که نسبت به شهریورماه (با شاخص ۳۴۴ واحد) رشد اندکی را نشان می‌دهد. به این ترتیب، تورم ماهانه مسکن با افزایش ۰.۲ واحدی به ۳ درصد رسیده است. این در حالی است که تورم نقطه به نقطه مسکن در مهرماه ۳۴.۲ درصد اعلام شد و نسبت به شهریور (۳۴.۶ درصد) اندکی کاهش یافت. همچنین تورم سالانه مسکن نیز با افت ۰.۵ واحد درصدی، به ۳۶.۶ درصد رسیده است.
به عبارت دیگر، اگرچه در مهرماه رشد ماهانه قیمت مسکن اندکی بیشتر شده، اما در مقیاس سالانه و نقطه‌ای، روند تورم در این بخش کاهشی بوده است. تحلیلگران معتقدند این تغییرات نشان‌دهنده نبود تقاضای مؤثر در بازار و تبعیت قیمت مسکن از تورم عمومی کشور است، نه افزایش واقعی تقاضا یا رشد معاملات.
متوسط قیمت خانه در تهران
بر اساس داده‌های موجود، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در مهرماه به حدود ۱۲۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسیده است. در حالی که این رقم در پایان تابستان نزدیک به ۱۲۵ میلیون تومان بود. به این ترتیب، رشد قیمت مسکن در پایتخت طی یک ماه حدود ۳ تا ۴ درصد برآورد می‌شود.
اما باید توجه داشت که این میانگین عددی کلی است و تفاوت قیمت میان مناطق مختلف تهران همچنان زیاد است. به‌طور مثال، در مناطق شمالی پایتخت قیمت‌ها بیش از ۳۰۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع و در مناطق جنوبی کمتر از ۶۰ میلیون تومان است.
رکود عمیق در معاملات
علیرغم رشد عددی شاخص قیمت، بازار مسکن همچنان در رکود سنگین به‌سر می‌برد. آمارهای معاملات شهریور و مهر نشان می‌دهد تعداد مبایعه‌نامه‌های ثبت‌شده در تهران نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش حدود ۲۰ درصدی داشته است. این کاهش ناشی از چند عامل است:
-
افزایش شدید قیمت‌ها که قدرت خرید خانوارها را کاهش داده است.
-
نرخ‌های بالای تسهیلات بانکی و دشواری تأمین منابع برای خرید مسکن.
-
انتظار برای ثبات اقتصادی و کاهش ریسک‌های سیاسی و ارزی.
بسیاری از متقاضیان مصرفی در ماه‌های اخیر از بازار خارج شده‌اند و بخش عمده معاملات محدود فعلی نیز توسط سرمایه‌گذاران انجام می‌شود، نه خریداران واقعی مصرفی.
تأثیر تورم عمومی و بازارهای موازی
تورم عمومی کشور در مهرماه با رشد ۳.۳ درصدی به ۴۸.۶ درصد رسید. به گفته کارشناسان، رشد تورم مسکن در مهرماه بیش از آنکه ناشی از رونق در بخش ساخت‌وساز باشد، تحت‌تأثیر همین تورم عمومی و افزایش هزینه‌های ساخت، مصالح و زمین است. در واقع، بخش مسکن به‌صورت غیرمستقیم از موج تورمی کلان کشور پیروی کرده است.
از سوی دیگر، افزایش قیمت طلا و ارز در شهریور و مهرماه باعث شده بخش قابل توجهی از سرمایه‌های خرد از بازار مسکن خارج شود و به بازارهای نقدشونده‌تر برود. این موضوع نیز از حجم معاملات کاسته و در عین حال مانع کاهش قیمت‌ها شده است.
تورم اجاره هم‌پای تورم مسکن
شاخص قیمت اجاره نیز در مهرماه رشد کرده و به ۳۵۳.۱ واحد رسیده است. تورم ماهانه اجاره‌بها نیز ۳ درصد اعلام شده که تقریباً هم‌پای تورم مسکن است. با وجود رشد قیمت‌ها، روند افزایش اجاره نسبت به تابستان کمی آهسته‌تر شده و در برخی مناطق تهران، موجران برای حفظ مستأجران، از رشد شدید اجاره‌بها خودداری کرده‌اند. با این حال، تورم سالانه اجاره همچنان در سطح ۳۶.۵ درصد قرار دارد و فشار مضاعفی بر خانوارهای اجاره‌نشین وارد می‌کند.
پیش‌بینی آینده بازار مسکن
در ماه‌های آینده، بازار مسکن بدون شوک قیمتی بزرگ و در مسیر ثبات نسبی با رشد خفیف حرکت کند. برخی از مهم‌ترین دلایل این پیش‌بینی عبارت‌اند از:
-
کاهش سرعت رشد تورم عمومی در فصل پاییز نسبت به تابستان.
-
افزایش عرضه واحدهای نوساز در برخی مناطق تهران و شهرهای بزرگ.
-
تداوم رکود در تقاضای واقعی به دلیل سطح بالای قیمت‌ها.
-
کنترل سیاست‌های پولی و نظارت دولت بر بازار زمین و مصالح ساختمانی.
البته در صورتی که بازار ارز دچار نوسان شدید شود یا سیاست‌های مالی دولت تغییر کند، احتمال بروز شوک جدید در قیمت مسکن وجود دارد.
در مجموع، آمارها نشان می‌دهد که بازار مسکن ایران در مهرماه ۱۴۰۴ وارد فاز رکود تورمی ملایم شده است؛ یعنی رشد قیمت‌ها ادامه دارد اما سرعت آن کاهش یافته و حجم معاملات همچنان پایین است. افزایش قیمت‌ها بیش از آنکه نشانه رونق باشد، حاصل اثرات تورم عمومی و افزایش هزینه ساخت است.
در چنین شرایطی، تحلیلگران توصیه می‌کنند متقاضیان مصرفی تا زمان تثبیت نسبی قیمت‌ها و روشن شدن سیاست‌های اقتصادی دولت صبر کنند. از سوی دیگر، فعالان حوزه ساخت‌وساز معتقدند در صورت کاهش تورم عمومی و ثبات بازار ارز، می‌توان انتظار داشت در نیمه نخست سال ۱۴۰۵، بازار مسکن به سمت آرامش و ثبات واقعی حرکت کند.