مسکن در پساجنگ؛ بازار نباید در انتظار بماند

به گزارش اکواقتصاد، بازار مسکن همواره یکی از مهم‌ترین پیشران‌های اقتصاد ایران بوده است. صنعتی که تنها به خرید و فروش یک واحد مسکونی محدود نمی‌شود، بلکه ده‌ها صنعت بالادستی و پایین‌دستی از جمله فولاد، سیمان، کاشی و سرامیک، شیشه، لوازم خانگی، حمل‌ونقل، خدمات مهندسی، معماری و حتی بازار کار را به حرکت درمی‌آورد. به همین دلیل، هرگونه رکود در این بازار، تنها به کاهش معاملات ملک ختم نمی‌شود، بلکه زنجیره‌ای از فعالیت‌های اقتصادی را نیز با اختلال مواجه می‌کند.

در هفته‌های اخیر و پس از تحولات ناشی از جنگ، بازار مسکن وارد فاز انتظار شده است. بسیاری از خریداران تصمیم‌گیری را به تعویق انداخته‌اند، فروشندگان حاضر به تعیین قیمت قطعی نیستند و سرمایه‌گذاران نیز ترجیح داده‌اند تا روشن شدن شرایط سیاسی و اقتصادی، از انجام معامله خودداری کنند. نتیجه این وضعیت، کاهش محسوس حجم معاملات و قفل شدن بازار است.

اما تجربه اقتصاد ایران نشان داده است که توقف معاملات، به معنای کاهش قیمت‌ها نیست. در اغلب دوره‌های بحران، بازار مسکن ابتدا وارد رکود معاملاتی شده و پس از آن، با مشخص شدن چشم‌انداز اقتصادی، مسیر جدید خود را پیدا کرده است. بنابراین، آنچه امروز بازار با آن مواجه است، بیش از آنکه کاهش ارزش مسکن باشد، کاهش تعداد معاملات است.

نکته مهم اینجاست که ادامه این وضعیت، بیشترین آسیب را متوجه سازندگان خواهد کرد. ساخت‌وساز فعالیتی سرمایه‌بر است و بخش عمده پروژه‌ها با استفاده از منابع مالی، تسهیلات بانکی یا سرمایه شخصی اجرا می‌شوند. زمانی که واحدهای تکمیل‌شده به فروش نرسند، سرمایه سازنده در پروژه قفل می‌شود و امکان آغاز پروژه‌های جدید نیز از بین می‌رود.

این مسئله تنها به زیان سازندگان نیست؛ بلکه در ادامه، عرضه مسکن را نیز کاهش خواهد داد. وقتی سازنده نتواند واحدهای خود را بفروشد، انگیزه‌ای برای شروع پروژه جدید نخواهد داشت و چند سال بعد، بازار با کمبود عرضه و افزایش شدید قیمت‌ها روبه‌رو می‌شود. تجربه سال‌های گذشته نیز نشان داده هر دوره رکود ساخت‌وساز، چند سال بعد خود را به شکل جهش قیمت مسکن نشان داده است.

از سوی دیگر، هزینه‌های نگهداری پروژه‌های ساختمانی نیز روزبه‌روز افزایش می‌یابد. سود تسهیلات بانکی، هزینه‌های بیمه، مالیات، نگهداری کارگاه، دستمزد نیروهای انسانی و افزایش قیمت مصالح ساختمانی، همگی بار مالی سنگینی را به سازندگان تحمیل می‌کنند. در چنین شرایطی، توقف معاملات نه‌تنها به نفع خریدار نیست، بلکه در نهایت هزینه تمام‌شده ساخت را نیز افزایش می‌دهد.

بازار مسکن برخلاف بسیاری از بازارهای مالی، بازاری کوتاه‌مدت نیست. خرید یک واحد مسکونی معمولاً با نگاه مصرفی یا سرمایه‌گذاری بلندمدت انجام می‌شود و به همین دلیل، تصمیم‌گیری صرفاً بر اساس هیجانات مقطعی می‌تواند به زیان همه طرف‌های بازار تمام شود.

امروز بسیاری از متقاضیان واقعی خرید مسکن نیز در انتظار کاهش بیشتر قیمت‌ها هستند؛ انتظاری که لزوماً با واقعیت‌های اقتصادی همخوانی ندارد. در شرایطی که تورم عمومی اقتصاد همچنان بالاست، هزینه ساخت افزایش یافته و قیمت زمین نیز روند صعودی دارد، کاهش چشمگیر قیمت مسکن چندان محتمل به نظر نمی‌رسد. آنچه بیشتر مشاهده می‌شود، تخفیف‌های موردی یا افزایش قدرت چانه‌زنی خریداران است، نه کاهش ساختاری قیمت‌ها.

از سوی دیگر، باید توجه داشت که رکود معاملاتی، بر اشتغال نیز اثر مستقیم دارد. صنعت ساختمان یکی از بزرگ‌ترین بخش‌های اشتغال‌زای کشور است و صدها هزار نفر به‌طور مستقیم و غیرمستقیم از این حوزه ارتزاق می‌کنند. هر پروژه ساختمانی که به دلیل کمبود نقدینگی یا نبود تقاضا متوقف شود، به معنای کاهش فرصت‌های شغلی و افت فعالیت اقتصادی در ده‌ها رشته وابسته خواهد بود.

در شرایط پساجنگ، اقتصاد بیش از هر زمان دیگری به بازگشت جریان سرمایه و رونق فعالیت‌های مولد نیاز دارد. بازار مسکن نیز از این قاعده مستثنا نیست. سیاست‌گذاران باید با اتخاذ تصمیماتی مانند تسهیل فرآیندهای نقل‌وانتقال، افزایش دسترسی به تسهیلات خرید و ساخت، کاهش هزینه‌های اداری و ایجاد ثبات در مقررات، زمینه بازگشت آرامش به این بازار را فراهم کنند.

همچنین ضروری است پیام روشنی به فعالان بازار ارسال شود که اقتصاد کشور در مسیر بازگشت به شرایط عادی قرار دارد. استمرار فضای انتظار، تنها باعث انباشت مشکلات و افزایش هزینه‌ها خواهد شد؛ هزینه‌هایی که در نهایت هم سازندگان و هم خریداران ناچار به پرداخت آن خواهند بود.

بازار مسکن برای خروج از رکود، بیش از هر چیز به اعتماد نیاز دارد. اعتماد خریدار به ثبات اقتصادی، اعتماد سازنده به امکان فروش پروژه و اعتماد سرمایه‌گذار به آینده اقتصاد. بدون این اعتماد، چرخه ساخت، عرضه و معامله به کندی ادامه خواهد یافت.

در نهایت باید پذیرفت که توقف خرید و فروش مسکن، راه‌حل عبور از شرایط پساجنگ نیست. بازار اگرچه ممکن است برای مدتی با احتیاط حرکت کند، اما نباید به حالت تعطیلی درآید. ادامه رکود معاملاتی، هزینه‌های سنگینی را به سازندگان تحمیل می‌کند، عرضه آینده را کاهش می‌دهد و در نهایت زمینه‌ساز جهش‌های قیمتی در سال‌های بعد خواهد شد. حفظ پویایی بازار مسکن، نه تنها به نفع فعالان این حوزه، بلکه به سود اقتصاد ملی و میلیون‌ها خانواری است که در انتظار خانه‌دار شدن هستند.

مهدی اقتصادی
پژوهشگر حوزه اقتصاد چرخشی و عضو اتاق ایران چین